別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
土岐 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土岐 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
 ②地積
　(㎡)		 402  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1.5:1		 店舗兼作業所

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する既成商業地域
 南東7.5m県道 水道、下水 土岐市

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 土岐市駅南方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景
気がやや停滞気味になりつつある中で、地価はやや下落で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、土岐市中心部の商業地が圏域であり、主な需要者は事務所ビル等を目的とした法人等であ
る。当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であるものの、郊外の大規模商業施設に顧客が吸引され、繁華性及び
市場競争力がやや弱く、需要は低迷している。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで
概ね坪あたり１５万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気がやや停滞気味になりつつある中で、土
岐市商業地において地価はほぼ横ばい傾向に
ある。


景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の地価はやや下落傾向にあ
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土岐 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土岐５５

-67725		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
北6m、角地
（都） 準住居

(70,200)
b 土岐Ｙ３５

-68566		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c 土岐Ｙ４３

-68515		 土岐市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
南西2.7m、
角地
（都） 商業

(90,300)
d 土岐Ｙ４３

-68814		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
42,109 		 100
[  88.2]
47,743 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
52,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
55,633 		 100
[ 115.8]
48,042 
47,100 
c (　           ) 
37,000  		 100
[  70.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
52,235 		 100
[ 108.9]
47,966 
47,000 
d (　           ) 
48,324  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,151 		 100
[  99.7]
47,293 
46,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  -7.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 関係者取
引
 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +5.3 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +4.7 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,800 円／㎡]  



土岐 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,646,301 
1,206,080 
4,440,221 
3,815,280 
624,941 		 （　0.9709）
606,755 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     10,644,825 円　　　　（　     26,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土岐 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   402 ㎡     28.4 m x   17.0 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗×２戸、２階：事務所×２戸。各階とも部分貸し。駐車場は、平面式８台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
100.0 
144.00 
2,072 
298,368 		 3.0  895,104 
1.0  298,368 

 2～ 2		 事務所
144.00 
100.0 
144.00 
1,450 
208,800 		 3.0  626,400 
1.0  208,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
100.0 
288.00 

507,168 		 1,521,504 
507,168 
⑨年額支払賃料        507,168 円　×　12ヶ月　＝　       6,086,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,086,016 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       608,602 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,477,414 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,521,504 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          507,168 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         155,193 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,646,301 円　　　　（　        14,046 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土岐
　　　　-502		 2,577  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,136 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,072 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土岐
　　　　-503		 2,819  
(   2,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,168 
c 土岐
　　　　-505		 2,302  
(   2,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,093 
土岐 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,000 円  　　　　     50,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,580 円  　　　        6,086,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,000 円  　　　　     50,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,400 円  　　　　     50,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,400 円  　　　　     50,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,206,080 円　（　　　　　　         3,000 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,815,280 円  
（　　　　　         9,491 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,646,301 円      
②総費用 1,206,080 円      
③純収益　①－② 4,440,221 円      
④建物等に帰属する純収益 3,815,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 624,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 606,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,644,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土岐 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
 2004000109309-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
土岐 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土岐 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
 ②地積
　(㎡)		 402  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1.5:1		 店舗兼作業所

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する既成商業地域
 南東7.5m県道 水道、下水 土岐市

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 土岐市駅南方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道には市役所及び郵便局等が見られるが、事務所及び一般住宅も混在し、繁華性は強くない。事業者の出店意
欲は弱いが、市を横断する県道に所在、地価は概ね安定的な状況を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の商業地域を中心に、広域的には隣接瑞浪市の商業地域も含まれる。需要者の中心は、画地規模か
ら、個人事業主又は地元企業である。県道沿いには、公共施設が多く認められるが、一般住宅、併用住宅も混在してい
る状態にあり、商業地としての繁華性は高くない。新規店舗の出店なく、専用住宅化が進行しつつある。商業地取引は
、事業の種類、取引属性及び画地規模等が多様で、需要の中心となる価格帯を見いだすことが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部を横断する県道沿いの、既成商業地域で、賃貸目的は少なく、利用形態は、自己利用が主である。また、貸店
舗、貸事務所の賃貸市場の成熟の程度が低く、収益価格は低く試算された。他方、比準価格は、市内の商業地取引が低
迷しており、隣接瑞浪市の商業地も採用したが、比準価格決定には、その取引に内在する内容を吟味検討しており、実
証的で、説得性を有する。よって、収益価格を参考程度に、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 イオンモール、アウトレットは市外、県外よ
り消費者を吸引。一方、市内既成商業地域は
停滞傾向にあり、特に駅前商業地は空き店舗
が増えつつある。

県道沿いで、交通量は多く、熟成済の既成商
業地域である。一部併用住宅の専用化のほか
、価格形成に影響を与える地域要因の変動は
特段見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土岐 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土岐４７

-71562		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,240)
b 土岐５５

-67725		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
北6m、角地
（都） 準住居

(70,200)
c 土岐Ｙ４３

-68623		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m市道
、北西8m、
角地
（都） 準工

(70,200)
d 瑞浪Ｙ１４

-68575		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
（都） 準工
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,276  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
51,758 		 100
[  96.5]
53,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
52,600 
b (　           ) 
39,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
42,109 		 100
[  88.2]
47,743 
46,800 
c (　           ) 
39,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
37,901 		 100
[  81.5]
46,504 
45,600 
d (　           ) 
42,882  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
43,758 		 100
[  95.9]
45,629 
44,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  +4.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  -7.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -4.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,900 円／㎡]  



土岐 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,073,977 
1,091,574 
3,982,403 
3,391,360 
591,043 		 （　0.9709）
573,844 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     10,067,439 円　　　　（　     25,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土岐 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   402 ㎡     28.4 m x   17.0 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、駐車場は平面式で８台を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
100.0 
144.00 
1,940 
279,360 		 3.0  838,080 
1.0  279,360 

 2～ 2		 事務所
144.00 
100.0 
144.00 
1,225 
176,400 		 3.0  529,200 
1.0  176,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
100.0 
288.00 

455,760 		 1,367,280 
455,760 
⑨年額支払賃料        455,760 円　×　12ヶ月　＝　       5,469,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,469,120 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       546,912 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,922,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,367,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,306 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          455,760 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         139,463 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,073,977 円　　　　（　        12,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土岐
　　　　-503		 2,819  
(   2,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,349 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,940 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土岐
　　　　-505		 2,302  
(   2,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,968 
c 土岐
　　　　-506		 1,914  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,015 
土岐 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,000 円  　　　　     44,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 164,074 円  　　　        5,469,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      456,900 円  　　　　     44,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,800 円  　　　　     44,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,800 円  　　　　     44,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,091,574 円　（　　　　　　         2,715 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,391,360 円  
（　　　　　         8,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,073,977 円      
②総費用 1,091,574 円      
③純収益　①－② 3,982,403 円      
④建物等に帰属する純収益 3,391,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 591,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 573,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,067,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土岐 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
 2004000109309-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考