別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
土岐 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土岐 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
 ②地積
　(㎡)		 1,066  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が集
まる路線商業地域
 北西23m国道、南西側道 水道、下水 土岐市

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   155 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  37.5 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 土岐市駅北方

400m		 法令

規制		 （都） 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近接する位置に所在し、地方を代表する国道１９号沿いの路線型商業地域である。また、近隣地域を含め同
国道沿いは、ここ数年来、ほぼ安定した商業地で、地価は、安定的状況が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土岐市内の幹線街路沿いの路線商業地域を中心に、隣接瑞浪市の路線商業地も含まれる。需要者の中心
は、画地規模から、市内事業者又は全国展開事業者である。国道１９号は東西を市内、市外を広域的に横断し、多治見
市との境では、イオンが近年開業、顧客を市内及び東濃地方全域から吸引。路線商業地としての態様は、事業用借地が
主で、商業地取引も、取引属性及び事業規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域を代表する国道沿いの路線商業地である。高度利用は見られず、利用形態の主流は、自用の低層店舗利用で、店舗
及び事務所の賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低く試算された。他方、比準価格は、市内の商業地取引が低迷
しており、隣接瑞浪市の事例も選択したが、現実の市場で成立したものであり、実証的で、説得性を有する。よって、
代表標準地との均衡も踏まえ、収益価格を参酌し、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.4]		 [103.8]
100		 63,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 イオンモール、アウトレットは市外、県外よ
り消費者を吸引。一方、市内既成商業地域は
停滞傾向にあり、特に駅前商業地は空き店舗
が増えつつある。

イオンモール等の商業施設を除けば、屈指の
商業地域である。近隣地域では、店舗の新規
参入はなく、価格形成に影響を及ぼす地域要
因の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.2
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土岐 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土岐Ｙ３５

-68566		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b 土岐Ｙ３５

-61682		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.5m市道、
北4m、角地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
c 土岐Ｙ４３

-68847		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 瑞浪Ｙ１４

-68842		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m国道、
東13m、角地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
e 土岐４７

-57375		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北8m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
55,633 		 100
[  82.9]
67,109 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
69,700 
b (　           ) 
45,372  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,833 		 100
[  73.9]
60,667 
63,000 
c (　           ) 
49,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,436 		 100
[  88.7]
55,734 
57,900 
d (　           ) 
56,209  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
50,792 		 100
[  82.8]
61,343 
63,700 
e (　           ) 
45,342  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
47,728 		 100
[  77.2]
61,824 
64,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -9.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.1 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -8.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,600 円／㎡]  



土岐 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,942,363 
3,499,238 
12,443,125 
10,349,400 
2,093,725 		 （　0.9721）
2,035,310 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     37,690,926 円　　　　（　     35,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土岐 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   1,066 ㎡     28.0 m x   37.5 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所で部分貸し、駐車場は平面式で２０台を想定 ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
95.7 
334.95 
2,634 
882,258 		 5.0  4,411,290 
1.0  882,258 

 2～ 2		 事務所
350.00 
95.7 
334.95 
1,590 
532,571 		 3.0  1,597,713 
1.0  532,571 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
95.7 
669.90 

1,414,829 		 6,009,003 
1,414,829 
⑨年額支払賃料      1,414,829 円　×　12ヶ月　＝　      16,977,948 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,977,948 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,528,015 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,449,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,009,003 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,682 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,414,829 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         437,748 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,942,363 円　　　　（　        14,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土岐
　　　　-502		 2,577  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,801 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,634 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土岐
　　　　-507		 2,075  
(   1,961) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,306 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土岐 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 509,338 円  　　　       16,977,948　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      564,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,438,200 円  　　　　    141,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,499,238 円　（　　　　　　         3,283 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,349,400 円  
（　　　　　         9,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,942,363 円      
②総費用 3,499,238 円      
③純収益　①－② 12,443,125 円      
④建物等に帰属する純収益 10,349,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,093,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,035,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,690,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土岐 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土岐市泉岩畑町一丁目２２番
 2004000000066-0000
2 　土岐市泉岩畑町一丁目２６番
 2004000000070-0000
3 　土岐市泉岩畑町一丁目２７番
 2004000000071-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
土岐 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土岐 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
 ②地積
　(㎡)		 1,066  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が集
まる路線商業地域
 北西23m国道、南西側道 水道、下水 土岐市

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   155 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  37.5 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 土岐市駅北方

400m		 法令

規制		 （都） 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１９号沿線の路線商業地域であるとともに、土岐市駅へのアクセスも良好であり、高い商業繁華性を維持し
ており、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの商業地域を中心とする。主たる需要者は、地元法人のほかロードサイド店舗を全
国展開する大手法人等も考えられる。市内の国道１９号沿線では一部に店舗出退店が見られるものの、高い繁華性を維
持しており、安定的に推移している。しかしながら、事業用定借による店舗出店が大部分を占めており、土地取引は少
なく、中心価格帯の把握が難しいが、地代水準も横ばい傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に事業用賃貸物件は少なく大半は自用の店舗であるため、収益資料の収集に限界があり、地域の標準的な賃料水準
や空室率等の把握に困難を伴った。一方、本件比準価格は、街路状況の類似性に留意するとともに、市街地中心部周辺
の４事例の採用が可能であったことから、説得力が高い。したがって、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.8]		 [103.8]
100		 63,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧来からの駅前商業地域の商業繁華性はやや
衰退傾向にあるが、国道１９号沿いでは、安
定した店舗集積が維持されている。


一部、店舗の出退店は見受けられるが、地域
要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.2
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土岐 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土岐Ｙ４３

-68847		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 土岐３５

-68796		 土岐市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c 土岐５５

-67725		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
北6m、角地
（都） 準住居

(70,200)
d 土岐Ｙ３５

-68566		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,683 		 100
[  92.5]
53,711 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
55,800 
b (　           ) 
55,140  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
53,854 		 100
[  81.1]
66,404 
68,900 
c (　           ) 
39,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
42,109 		 100
[  72.9]
57,763 
60,000 
d (　           ) 
52,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
55,633 		 100
[  82.9]
67,109 
69,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -9.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -9.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,600 円／㎡]  



土岐 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,621,407 
3,147,435 
11,473,972 
9,028,200 
2,445,772 		 （　0.9721）
2,377,535 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     44,028,426 円　　　　（　     41,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土岐 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   1,066 ㎡     28.0 m x   37.5 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（３室）、２階：事務所（４室）、駐車場：平面式２０台（駐車場使用料は賃料に含む） ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 廊下、トイレ等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
95.7 
334.95 
2,421 
810,914 		 5.0  4,054,570 
1.0  810,914 

 2～ 2		 事務所
350.00 
95.7 
334.95 
1,453 
486,682 		 3.0  1,460,046 
1.0  486,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
95.7 
669.90 

1,297,596 		 5,514,616 
1,297,596 
⑨年額支払賃料      1,297,596 円　×　12ヶ月　＝　      15,571,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,571,152 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,401,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,169,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,514,616 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,297,596 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         401,476 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,621,407 円　　　　（　        13,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土岐
　　　　-502		 2,577  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,577 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,421 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土岐
　　　　-505		 2,302  
(   2,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,423 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土岐 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 467,135 円  　　　       15,571,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      564,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,254,600 円  　　　　    123,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,147,435 円　（　　　　　　         2,953 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,028,200 円  
（　　　　　         8,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,621,407 円      
②総費用 3,147,435 円      
③純収益　①－② 11,473,972 円      
④建物等に帰属する純収益 9,028,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,445,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,377,535 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,028,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土岐 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土岐市泉岩畑町一丁目２２番
 2004000000066-0000
2 　土岐市泉岩畑町一丁目２６番
 2004000000070-0000
3 　土岐市泉岩畑町一丁目２７番
 2004000000071-0000
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