令和6年1月12日　提出 土岐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市泉島田町２丁目８番 ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北西7m市道 水道、下水 土岐市 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 土岐市駅北東方 750m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整然とした居住の快適性と駅徒歩圏内であるという利便性を両備し、市内でも人気が最も高い地域のひと つである。ここ数年来と同様、地価は依然として、強含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内住宅地のうち、土岐市駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、市内既存居住者又３０代、 ４０代の一次取得者層である。圏内で行われる業者による開発分譲では高値の取引も散見される。近隣地域と同様に、 ＪＲ中央本線と国道１９号に囲まれた駅北の地域は、区画が整然した居住の快適性と利便性を両備し、市内では人気が 高い。中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅に比較的近い、市街地内の戸建住宅を主とした住宅地である。賃貸住宅は少なく、かつ、画地規模から合理的経営規 模の賃貸住宅を想定することが困難で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は類似地域内の、徒歩圏内で、比 較的新しい事例を収集し、その取引の経緯も検討し、試算しており、実証的である。よって、快適性を重視する住宅地 で、自用取引が大半のため、代表標準地との均衡も踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土岐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.9] [100.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より高い。土岐川以北、 国道１９号以南の徒歩圏内の住宅地の需要が 高い。郊外では、小規模分譲が散発的に見ら れる程度である。 駅徒歩圏内で、区画整然とした住宅地域で安 定的に推移する。利便性及び居住の快適性を 具備するため、人気の住宅地である。地域要 因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％