令和6年1月15日　提出 土岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市泉町大富字主税町２３７番１０ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の多い駅等に近 い区画整理済の住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 土岐市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 土岐市駅東方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には小規模工場等も見られる住宅地域であるが、土岐市駅徒歩圏内に位置しており、周辺では小規模工場跡 地における宅地分譲等が散見され、今後は住宅地域として純化され、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土岐市駅を中心に広がる住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者や周辺市町から当市への通勤者 である。土岐市駅周辺の住宅地域に対する需要は堅調に推移しており、当該需要を背景に、旧来、家内工業的色彩を有 する混在地域では、作業場跡地等における小規模分譲が散見され、住宅地域として純化されつつある。中心価格帯は、 土地総額７００～１，０００万円程度、パワービルダーによる新築分譲２，２００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等も見られるが、旧来からの地主が５００㎡以上の未利用地の有効活用を目的として建設されたものが 多く、対象標準地の画地規模では、アパート建設の実現性が乏しいため、収益還元法を適用できなかった。取引事例比 較法の適用に当たっては、価格牽連性の強い駅徒歩圏の５事例を採用した結果、本件比準価格の実証性は高い。したが って、時系列的な価格推移も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土岐市駅及び国道１９号周辺の住宅地域に対 する需要は堅調に推移しているが、市内南部 の郊外住宅地域に対する需要はやや弱い。 陶器関連事業者の廃業等に伴う住宅地域化が 緩やかに進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％