別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
美濃加茂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃加茂 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
｢本郷町７－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 453  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所等が混
在する未熟成な路線
商業地域		 北13m市道 水道、下水 古井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 古井駅西方

700m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 施設立地密度が低調な区間にあるが、地域生活・地場産業に密着した複数団体の店舗移転計画が実現・表面化し
ている。地価は次代の期待感を帯びて底堅い動きを予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美濃加茂市及び可児市の木曽川左岸に坂祝町・関市の幹線沿いを加えた圏域と判定する。商用の新規需
要は平家の店舗・事務所が典型で、業種は飲食・小売・日用サービスが中心である。経営形態は大手チェーンの割合が
高く、個人事業者、地場中小は参入より退出が多い。初期投資の規模は業種・業態等によって個別性が強いが、主力の
小売は生鮮食品売り場もそろえるドラッグストアの増勢で標準的画地規模は拡大傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は、商圏の同一性が強い地域で生じた５事例によって試算し、市場実態の具現性が高い価格が得られた
と判断する。収益価格は比準価格の４０％未満となったが、店舗等は自己使用が多い当該圏域で賃貸物件は旧来地主の
供給が大半のため、資産リスクに寛容な賃料形成の常態化に留意を要する。したがって、収益価格は要因分析の延長に
位置づけ、鑑定評価額は、比準価格について個別地点に関する分科会協議の内容を踏まえ、上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高は小売分野で低価格ＰＢをそろえる大
手、ＥＣへの消費シフトが加速。地場商業は
中堅クラスも経営縮小、淘汰の対象になって
いる。

背後で旺盛な新規の住宅供給をなぞってエリ
ア人口の重心は北上中。近傍ロードサイドの
潜在的競争力も高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃加茂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂Ｙ
４７
-73913		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13.5m市道、
東5m、角地
（都） 

(60,200)
b 美濃加茂４
６
-64808		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.7m市道
、中間画地
（都） １住居
居住誘導区域
(60,200)
c 美濃加茂Ｙ
４６
-73843		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
中間画地
（都） 近商
居住誘導区域
(90,200)
d 美濃加茂２
９
-57803		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東13m県道、
北西5m、角地
（都） 近商
居住誘導区域
(90,200)
e 美濃加茂Ｙ
４７
-69347		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,418  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,212 		 100
[ 100.9]
39,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,900 
b (　           ) 
39,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,673 		 100
[  99.4]
39,912 
39,900 
c (　           ) 
28,169  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
37,027 		 100
[  95.0]
38,976 
39,000 
d (　           ) 
40,541  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
45,308 		 100
[ 100.1]
45,263 
45,300 
e (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
56,465 		 100
[ 147.3]
38,333 
38,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +3.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　 +14.8 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,600 円／㎡]  



美濃加茂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を備えた造成事例等の入手が困難な地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,108,948 
753,405 
3,355,543 
2,962,960 
392,583 		 （　0.9694）
380,570 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      6,676,667 円　　　　（　     14,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃加茂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 119.25 ＬＳ2 238.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   453 ㎡     18.8 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階＝店舗・２テナント、２階＝住宅・カップルファミリー向け（約６０㎡）２室 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
119.25 
100.0 
119.25 
1,635 
194,974 		 3.0  584,922 
1.0  194,974 
一括
 2～ 2		 共同住宅
119.25 
100.0 
119.25 
1,090 
129,983 		 2.0  259,966 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.50 
100.0 
238.50 

324,957 		 844,888 
194,974 
⑨年額支払賃料        324,957 円　×　12ヶ月　＝　       3,899,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,700 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         444,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,899,484 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         444,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       304,044 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,039,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           844,888 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,857 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,974 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          61,651 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,108,948 円　　　　（　         9,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃加茂
　　　　-512		 1,671  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,685 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,635 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃加茂
　　　　-515		 2,042  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,702 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美濃加茂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,600 円  　　　　     36,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 130,305 円  　　　        4,343,484　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      360,300 円  　　　　     36,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         753,405 円　（　　　　　　         1,663 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9694    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0640 ×　 40 ％　＋　0.0851 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,962,960 円  
（　　　　　         6,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,108,948 円      
②総費用 753,405 円      
③純収益　①－② 3,355,543 円      
④建物等に帰属する純収益 2,962,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 392,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 380,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,676,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃加茂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃加茂市本郷町七丁目１６５番１
 2030000115074-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
美濃加茂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃加茂 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
｢本郷町７－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 453  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所等が混
在する未熟成な路線
商業地域		 北13m市道 水道、下水 古井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 古井駅西方

700m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 山手町等の店舗の集積に対して、近隣地域の商業集積は弱い。幹線道路沿いで、農地、未利用地等が残る地域で
あり、宅地化への転用等潜在的需要が期待される。地価は当面安定化傾向を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美濃加茂市内の商業地域又は住商混在地域である。需要者の中心は、地元事業者のほか、全国的チェー
ン展開企業を含む。美濃加茂市の商業地としては、山手町周辺に商業集積の拡大は続いている。近隣地域は農地も残り
、潜在的に店舗等の進出余地を多く残すものの、近年、特に新規店舗の出店は見られない。郊外の商業地の態様は、事
業用借地が主で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は、かなり低目に試算された。一方、
比準価格は、周辺地域を中心に、比較的時点の新しい商業性を有する事例を収集し、現実の市場実体を反映した事例を
選択した。その比準価格決定には、その取引に内在する経緯を検討し信頼性は高い。以上から、本件は比準価格を重視
し、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改
善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は
前年を下回っている。


農地が多く残る地域で、新規店舗は限定的。
特筆すべき地域の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃加茂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂Ｙ
４７
-73913		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13.5m市道、
東5m、角地
（都） 

(60,200)
b 美濃加茂Ｙ
４６
-67534		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(80,200)
c 美濃加茂４
３
-57679		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
東4.9m、角地
（都） 

(70,200)
d 美濃加茂４
６
-64780		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北6m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,418  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,212 		 100
[  99.9]
40,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,300 
b (　           ) 
36,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
39,050 		 100
[ 108.0]
36,157 
36,200 
c (　           ) 
39,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
38,180 		 100
[ 105.9]
36,053 
36,100 
d (　           ) 
38,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,923 		 100
[  87.0]
42,440 
42,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +4.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.1 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,600 円／㎡]  



美濃加茂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,000,084 
755,167 
3,244,917 
2,816,440 
428,477 		 （　0.9694）
415,366 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      7,287,123 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃加茂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 119.25 ＬＳ2 238.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   453 ㎡     18.8 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅で２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.25 
100.0 
119.25 
1,660 
197,955 		 3.0  593,865 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
119.25 
100.0 
119.25 
1,025 
122,231 		 2.0  244,462 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.50 
100.0 
238.50 

320,186 		 838,327 
0 
⑨年額支払賃料        320,186 円　×　12ヶ月　＝　       3,842,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,842,232 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       210,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,992,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           838,327 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,000,084 円　　　　（　         8,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃加茂
　　　　-511		 1,720  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,686 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃加茂
　　　　-512		 1,671  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,688 
c 美濃加茂
　　　　-513		 1,619  
(   1,616) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,619 
美濃加茂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,000 円  　　　　     34,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,067 円  　　　        4,202,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      342,500 円  　　　　     34,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         755,167 円　（　　　　　　         1,667 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9694    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0640 ×　 40 ％　＋　0.0851 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,816,440 円  
（　　　　　         6,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,000,084 円      
②総費用 755,167 円      
③純収益　①－② 3,244,917 円      
④建物等に帰属する純収益 2,816,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,287,123 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃加茂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃加茂市本郷町七丁目１６５番１
 2030000115074-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考