別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
美濃加茂 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃加茂 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前商業地域
 西15m市道 水道、下水 美濃太田

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 美濃太田駅南方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 衰退傾向の見られる駅前商業地域である。市役所庁舎移転や市街地再開発事業の行方が注目されているが、不確
定な状況が続いている。当面の地価は弱含みに推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ美濃太田駅周辺を中心に広域的には市内及び周辺市町内の幹線道路沿道の商業地域も含まれる。需要
者は地元個人事業主、法人と考えられる。大型駐車場を備えた郊外の商業施設に購買力を吸収される傾向が強く、既に
国道２４８号線北側に商業集積地が移行している。当該地域内での商業用地需要は現状では乏しく、中心となる売買価
格帯も明確には形成されていない。駅南地区での再開発の具体的な進展が期待されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地方都市の駅前通り沿いの商業地域である。当市内では交通手段として自家用車の使用頻度が高く、徒歩顧
客を主な対象とした店舗形態の当地域内では、空き店舗も多くみられる。賃貸需要は乏しく収益価格は低位に求められ
た。他方、土地取引は自用目的の取引が中心であり、多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって収益価格は参考と
するに留め、代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美濃加茂 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.3]		 [100.0]
100		 45,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化比率は低く、県内ではめずらしいが、
人口もここ２年で僅かではあるが増加してい
る。新設住宅着工戸数も、前年を上回ってき
ている。

市役所庁舎移転や市街地再開発事業の行方は
、不確定な状況が続いており、当地域は現状
維持的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　 -17.4
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃加茂 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂Ｙ
４３
-65679		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
北東8.7m、
角地
（都） 

(70,200)
b 美濃加茂４
６
-64808		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.7m市道
、中間画地
（都） １住居
居住誘導区域
(60,200)
c 美濃加茂Ｙ
４６
-67534		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(80,200)
d 美濃加茂Ｙ
４７
-69347		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e 美濃加茂Ｙ
４７
-73913		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13.5m市道、
東5m、角地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
59,755 		 100
[ 131.5]
45,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,400 
b (　           ) 
39,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,673 		 100
[  85.1]
46,619 
46,600 
c (　           ) 
36,356  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
38,543 		 100
[  83.0]
46,437 
46,400 
d (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
56,465 		 100
[ 124.8]
45,244 
45,200 
e (　           ) 
41,418  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,212 		 100
[  87.6]
45,904 
45,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　 -14.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　 -17.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



美濃加茂 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,090,910 
860,701 
3,230,209 
2,997,720 
232,489 		 （　0.9709）
225,724 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      3,960,070 円　　　　（　     15,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃加茂 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   261 ㎡      9.1 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階店舗、２階事務所、３階住宅と想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 内階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
2,082 
141,576 		 5.0  707,880 
1.0  141,576 

 2～ 2		 事務所
80.00 
85.0 
68.00 
1,670 
113,560 		 3.0  340,680 
1.0  113,560 

 3～ 3		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
1,150 
78,200 		 2.0  156,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
85.0 
204.00 

333,336 		 1,204,960 
255,136 
⑨年額支払賃料        333,336 円　×　12ヶ月　＝　       4,000,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はないので非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,000,032 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       301,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,999,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,204,960 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,136 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          80,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,090,910 円　　　　（　        15,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃加茂
　　　　-515		 2,042  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,063 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,082 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃加茂
　　　　-511		 1,720  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,234 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美濃加茂 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,000 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,001 円  　　　        4,300,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,500 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      392,000 円  　　　　     39,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         860,701 円　（　　　　　　         3,298 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,997,720 円  
（　　　　　        11,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,090,910 円      
②総費用 860,701 円      
③純収益　①－② 3,230,209 円      
④建物等に帰属する純収益 2,997,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 225,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,960,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃加茂 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
 2030000033732-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
美濃加茂 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃加茂 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.
鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前商業地域
 西15m市道 水道、下水 美濃太田

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 美濃太田駅南方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 山手町等の店舗の集積に対して、近隣地域はＪＲ美濃太田駅前の既存商店街に所在し、衰退傾向にある。美濃太
田駅周辺では、市街地再開発等周辺整備が期待されるが、地価は、弱含み傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美濃太田駅周辺の既存商業地域を中心に、広く市内全域の商業地域を含む。需要者の中心は、規模等か
ら、地縁性を有する地元企業又は個人事業主となる。駅前商業地域は小規模店舗が多く、駐車場スペースの確保が困難
なことから、駅北の国道２４８号線周辺の商業集積は進行中である。商業地の態様は、自用目的が主であるが、近年駅
前商業地周辺は取引が少なく、需要の中心となる価格帯を把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗等が連坦する既成の商店街で、賃貸利用は少なく、取引の中心は自己利用目的である。貸店舗、
貸事務所の賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低目に試算された。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低調
なため、より広域的に、かつ、過年度に遡って事例を収集選択、市場の実態を反映し実証的で信頼性は高い。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美濃加茂 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.3]		 [100.0]
100		 45,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改
善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は
前年を下回っている。


市街地再開発事業が計画されているが、現時
点では、価格形成に影響を及ぼす地域要因の
変動は特にない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　 -17.4
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃加茂 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂Ｙ
４７
-73960		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北13m市道、
南4m、二方路
（都） 商業
都市機能誘導区域
(100,400)
b 美濃加茂Ｙ
４７
-70961		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,360)
c 美濃加茂Ｙ
４６
-59949		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
（都） 近商
居住誘導区域
(90,200)
d 美濃加茂Ｙ
４３
-65679		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
北東8.7m、
角地
（都） 

(70,200)
e 美濃加茂Ｙ
４７
-69347		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,343  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.4]
43,719 		 100
[  96.1]
45,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,500 
b (　           ) 
43,689  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,034 		 100
[  90.7]
47,447 
47,400 
c (　           ) 
34,427  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
35,139 		 100
[  75.9]
46,296 
46,300 
d (　           ) 
57,245  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
59,097 		 100
[ 131.5]
44,941 
44,900 
e (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
56,014 		 100
[ 122.0]
45,913 
45,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　 -10.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



美濃加茂 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,476,083 
895,120 
3,580,963 
3,292,950 
288,013 		 （　0.9709）
279,632 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      4,905,825 円　　　　（　     18,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃加茂 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   261 ㎡      9.1 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階共同住宅、駐車場平面式５台を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
1,901 
129,268 		 3.0  387,804 
1.0  129,268 

 2～ 2		 事務所　
80.00 
85.0 
68.00 
1,800 
122,400 		 3.0  367,200 
1.0  122,400 

 3～ 3		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
1,500 
102,000 		 3.0  306,000 
1.0  102,000 

  ～  
 
 
 
1,340 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
85.0 
204.00 

353,668 		 1,061,004 
353,668 
⑨年額支払賃料        353,668 円　×　12ヶ月　＝　       4,244,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,244,016 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       368,321 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,355,695 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,061,004 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          353,668 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         110,627 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,476,083 円　　　　（　        17,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃加茂
　　　　-501		 1,935  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,901 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃加茂
　　　　-505		 1,694  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,882 
c 美濃加茂
　　　　-511		 1,720  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,847 
美濃加茂 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,000 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 141,720 円  　　　        4,724,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,600 円  　　　　     43,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         895,120 円　（　　　　　　         3,430 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,292,950 円  
（　　　　　        12,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,476,083 円      
②総費用 895,120 円      
③純収益　①－② 3,580,963 円      
④建物等に帰属する純収益 3,292,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 288,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,905,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃加茂 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
 2030000033732-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考