令和6年1月15日　提出 美濃加茂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市中部台７丁目５番１１ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並びつつある住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美濃太田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    85 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 美濃太田駅北方 2.4km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業により形成された、居住環境良好な新興の大規模住宅団地の一角にあり、近年の周辺での大病院の 開設もあって、当該地域への住宅用地の需要は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域を中心とするが、広くはＪＲ高山本線・ＪＲ太多線沿線の住宅地域をも含む。主な需要者 は市内在住の所得水準の安定した勤労一次取得者層である。近年周辺での大規模病院の開設もあり、安定した住宅需要 が見込まれ、住宅用地の需要総額は６０坪程度で８００万円程度である。土地区画整理事業により形成された新興の住 宅地域であり、住宅が増加しつつある、人気地区である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地に形成された戸建住宅を主体の住宅地域である。また当該標準地については画地規模の制約もあり、 経済合理的な賃貸経営が可能な収益建物の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。他方、土地の取引は居住の 快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、市内各所の類似地域において信頼性のある事例を 収集し得た。代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化比率は低く、県内ではめずらしいが、 人口もここ２年で僅かではあるが増加してい る。新設住宅着工戸数も、前年を上回ってき ている。 周辺での近年の大規模病院の開設もあり、当 該地域への住宅用地の需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％