令和6年1月13日　提出 美濃加茂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９ ｢本郷町１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 美濃川合 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 美濃川合駅北西方 580m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 築２０年超の住宅割合が高いが、住民の世代交代は売買・承継の両面で順調に進んでいる。地価も横ばいから小 幅上昇の堅調推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道４１８号以南の美濃加茂市域と判定する。需要の中心は２０代から４０代の子育て世帯で自動車通勤 の共働きが多く、横並び２台以上の駐車スペースを確保した画地の選好性が高い。人口割合が１割に迫る外国人の住宅 需要は賃貸が主体であるが、定住環境の向上で戸建取得も散見される。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が ７００万～１２００万円、新築建売が２２００万～２８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、住宅取得層の同一性が高い住宅地域から５事例を採用し、典型的な最終需要が投影された価格を得 たと判断する。収益還元法は適用していないが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主の供給物件が大勢を占 め、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成の実態を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果 について代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微減傾向の全市人口は外国人の増加でほぼ横 ばい。住宅のローン金利は異業種参入で低水 準にあるが、取得費全般へのインフレ浸透で 様子見ムードも。 戸建市場の郊外偏重は続くが、旧来市街で散 発する小規模事業所跡地の住宅分譲なども短 期間でさばけている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  -8.9 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％