別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
美濃加茂 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃加茂 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃加茂市太田町字巾前１７８１番１
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域


(60,188)

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅、共同住宅
が建ち並ぶ駅周辺の
住宅地域		 北4.7m市道 水道、下水 美濃太田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   140 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４．
７ｍ市道		 交通

施設		 美濃太田駅西方

300m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,188)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地内の既存の住宅地域。ＪＲ美濃太田駅に近く、多様な用途が見込まれる。駅南側周辺は、開発等に期
待が集まる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として市の中心部に近い既存の住宅地域。需要者の中心は、中心市街地及び周辺に地縁や血縁を有す
る居住者一般のほか、駅利用者向けの駐車場利用も多く、実需は少ない。取引も散発的にとどまる。取引があっても、
画地規模や用途が様々で、市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺事例は僅少であり、美濃太田駅北側も含め収集し、比準価格を試算した。一方、周辺には共同住宅も散見されるの
で、収益価格も試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よって、市場の実態
を反映した信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美濃加茂 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,300 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 40,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改
善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は
前年を下回っている。


当標準地に近い美濃太田駅南側周辺に市街地
再開発事業が計画されており、今後の動向が
注目される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　 -15.1
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃加茂 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂Ｙ
４７
-73948		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 近商
居住誘導区域
(80,200)
b 美濃加茂Ｙ
４３
-69116		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
東1.8m、角地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,270)
c 美濃加茂Ｙ
４３
-60332		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道、
東4m、角地
（都） １住居
居住誘導区域
(70,200)
d 美濃加茂Ｙ
４３
-68826		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
北4.9m、角地
（都） 

(70,200)
e 美濃加茂４
６
-71736		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,065  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,006 		 100
[  80.2]
39,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,900 
b (　           ) 
34,220  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
33,780 		 100
[  87.2]
38,739 
38,700 
c (　           ) 
39,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
39,617 		 100
[  94.1]
42,101 
42,100 
d (　           ) 
48,668  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,156 		 100
[ 113.8]
41,438 
41,400 
e (　           ) 
51,698  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
49,138 		 100
[ 114.4]
42,953 
43,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



美濃加茂 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,266,664 
373,769 
1,892,895 
1,618,200 
274,695 		 （　0.9652）
265,136 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,002,566 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃加茂 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.56 Ｗ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   188 ％   277 ㎡     18.2 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地規模、形状等から、ワンルームタイプ４戸、専有面積は各戸３４．７８㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,312 
91,263 		 2.0  182,526 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

182,526 		 365,052 
0 
⑨年額支払賃料        182,526 円　×　12ヶ月　＝　       2,190,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,190,312 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       119,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,263,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           365,052 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,266,664 円　　　　（　         8,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃加茂
　　　　-21		 1,125  
(   1,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,314 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,312 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃加茂
　　　　-44		 1,093  
(   1,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,151 
c 美濃加茂
　　　　-47		 1,525  
(   1,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,386 
美濃加茂 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 55,800 円  　　　　     18,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 71,469 円  　　　        2,382,312　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,100 円  　　　　     18,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         373,769 円　（　　　　　　         1,349 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0870     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0731 ×　 45 ％　＋　0.0984 ×  40 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,618,200 円  
（　　　　　         5,842 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,266,664 円      
②総費用 373,769 円      
③純収益　①－② 1,892,895 円      
④建物等に帰属する純収益 1,618,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 274,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 265,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,002,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃加茂 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃加茂市太田町字巾前１７８１番１
 2030000031863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
美濃加茂 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃加茂 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃加茂市太田町字巾前１７８１番１
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域


(60,188)

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅、共同住宅
が建ち並ぶ駅周辺の
住宅地域		 北4.7m市道 水道、下水 美濃太田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   140 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４．
７ｍ市道		 交通

施設		 美濃太田駅西方

300m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,188)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 基調として美濃太田駅南側の既成市街地内での宅地需要は弱い。市役所庁舎移転や市街地再開発事業の行方が注
目されているが不確定な状況が続いている。当面の地価は、やや弱含みに推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美濃加茂市内の住宅地域を中心とするが、広くはＪＲ高山本線やＪＲ太多線沿線の住宅地域をも含まれる
。美濃太田駅南側は古くからの市街地であるので、一般的な市場性にはやや欠ける側面があり、太田地区に地縁性のあ
る需要者に選好される傾向がみられる。住宅用地の需要価格帯は１２万円／坪～１５万円／坪程度が目安とはなるが、
物件の供給も少ないため、成約価格にはバラツキが大きい傾向がみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では賃貸用共同住宅を想定して収益価格を求めたが、節税目的の競合賃貸物件も多く、元本価値を回収するに足り
る賃料の設定が困難なため収益価格は低位に求められた。他方、土地の取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自
用目的の取引が中心の地域であり、多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって収益価格は参考とするに留め、代表
標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美濃加茂 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 40,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化比率は低く、県内ではめずらしいが、
人口もここ２年で僅かではあるが増加してい
る。新設住宅着工戸数も、前年を上回ってき
ている。

当該地域から近い箇所での、市街地再開発事
業の行方が注目されているが、不確定な状況
が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　 -15.1
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃加茂 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂２
９
-57647		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
中間画地
（都） ２住居
都市機能誘導区域
(60,160)
b 美濃加茂Ｙ
４３
-60292		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m市道
、北西4m、
角地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(100,288)
c 美濃加茂Ｙ
４７
-60409		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(80,200)
d 美濃加茂２
９
-71093		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.5m市道、
南西7m、角地
（都） 
居住誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,888  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
35,240 		 100
[  83.1]
42,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,400 
b (　           ) 
38,781  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
42,076 		 100
[ 102.1]
41,211 
41,200 
c (　           ) 
27,935  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,851 		 100
[  70.9]
39,282 
39,300 
d (　           ) 
41,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
44,072 		 100
[ 110.8]
39,776 
39,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



美濃加茂 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,217,380 
400,219 
1,817,161 
1,612,040 
205,121 		 （　0.9679）
198,537 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      3,745,981 円　　　　（　     13,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃加茂 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.56 Ｗ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   188 ％   277 ㎡     18.2 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、ワンル－ム４室を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,298 
90,289 		 2.0  180,578 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,324 
92,097 		 2.0  184,194 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

182,386 		 364,772 
0 
⑨年額支払賃料        182,386 円　×　12ヶ月　＝　       2,188,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はないので非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,188,632 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       166,644 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,213,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           364,772 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,217,380 円　　　　（　         8,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃加茂
　　　　-21		 1,125  
(   1,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,298 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃加茂
　　　　-46		 1,281  
(   1,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,309 
c 美濃加茂
　　　　-53		 1,258  
(   1,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,338 
美濃加茂 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,400 円  　　　　     19,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,419 円  　　　        2,380,632　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      189,000 円  　　　　     19,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        19,100 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,100 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         400,219 円　（　　　　　　         1,445 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0844     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0984 ×  40 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,612,040 円  
（　　　　　         5,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,217,380 円      
②総費用 400,219 円      
③純収益　①－② 1,817,161 円      
④建物等に帰属する純収益 1,612,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 198,537 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,745,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃加茂 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃加茂市太田町字巾前１７８１番１
 2030000031863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考