別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
恵那 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵那 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵那市長島町中野３丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
2.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の中規模店舗等
が建ち並ぶ新興商業
地域		 北西12m市道、三方路 水道、下水 恵那

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 恵那駅南方

1.0km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 正家第二土地区画整理区域内に複数店舗が建ち並び、商業地としての中心軸は同整理区域内の商業地に移動しつ
つある。周辺の地域では、店舗の撤退もあり、地価は若干の弱含み傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内商業地域及び住商混在地域のほか、隣接中津川市のそれを包含する。需要者の中心は、画地規模よ
り、地元事業者のほか県外企業も含む。新興の正家第二区画整理事業区域内に店舗集積が見られ、熟成が進む一方、周
辺の地域でも、空店舗への新規参入が見られるが、商業地として停滞気味である。商業地としての態様は、事業用借地
が主で、商業地取引も、当事者属性及び取引規模等により様々で、中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所の賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法では、空室率等の各採用数値も想定が多く、収益価格は低目に
試算され、説得性も、相対的に弱いと判断される。他方、比準価格は、市内の商業地取引が低調のため、隣接市の事例
も採用したが、比準価格決定には、その取引に内在する経緯を検討しており、実証的で、説得性を有する。よって、代
表標準地からの検討を踏まえ、収益価格を参考程度に、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津川 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.3]		 [103.8]
100		 73,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 正家第二区画整理事業地と国道１９号とは近
接、相互作用から繁華性を強めている。国道
１９号の空地に大型家具店の進出が決定、現
在造成工事中。

区画整理後の商業地で、市役所、図書館の公
共施設が近接、商業地域として熟成化、安定
しつつある。価格形成に影響を及ぼす地域要
因の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 -16.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵那 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中津川Ｙ４
６
-60638		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
（都） １住居
居住誘導区域
(60,200)
b 恵那Ｙ１４

-69260		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c 恵那１９

-65065		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 恵那Ｙ１９

-66055		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m県道、
南西4m、角地
（都） 

(70,200)
e 恵那１９

-71442		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.3m市道、
西5m、角地
（都） 商業

(100,318)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
49,950 		 100
[  75.0]
66,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
69,100 
b (　           ) 
52,159  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,690 		 100
[  66.9]
77,265 
80,200 
c (　           ) 
46,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,044 		 100
[  69.1]
68,081 
70,700 
d (　           ) 
41,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
39,037 		 100
[  62.2]
62,760 
65,100 
e (　           ) 
60,496  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,385 		 100
[  81.2]
70,671 
73,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.3 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　 -12.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,700 円／㎡]  



恵那 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,923,008 
2,981,682 
9,941,326 
5,282,640 
4,658,686 		 （　0.9706）
4,521,721 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     83,735,574 円　　　　（　     38,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵那 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 432.00 ＬＳ1 432.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   2,196 ㎡     75.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗で、８室、駐車場で、平面式３０台（共用想定で駐車場料金は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋形式の平家建を想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
432.00 
100.0 
432.00 
2,687 
1,160,784 		 3.0  3,482,352 
1.0  1,160,784 

  ～  		 　
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.00 
100.0 
432.00 

1,160,784 		 3,482,352 
1,160,784 
⑨年額支払賃料      1,160,784 円　×　12ヶ月　＝　      13,929,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,929,408 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,392,941 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,536,467 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,482,352 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,160,784 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         355,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,923,008 円　　　　（　         5,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 恵那
　　　　-501		 2,426  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,687 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 恵那
　　　　-503		 3,248  
(   3,237) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,953 
c 恵那
　　　　-504		 1,537  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,196 
恵那 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 400,200 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 417,882 円  　　　       13,929,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,349,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      680,300 円  　　　　     66,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,981,682 円　（　　　　　　         1,358 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,282,640 円  
（　　　　　         2,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,923,008 円      
②総費用 2,981,682 円      
③純収益　①－② 9,941,326 円      
④建物等に帰属する純収益 5,282,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,658,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,521,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,735,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵那 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵那市長島町中野三丁目２番１
 2035000304819-0000
2 　恵那市長島町中野三丁目２番２
 2035000304820-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
恵那 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵那 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵那市長島町中野３丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
2.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の中規模店舗等
が建ち並ぶ新興商業
地域		 北西12m市道、三方路 水道、下水 恵那

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 恵那駅南方

1.0km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大崎土地区画整理地内の県外資本の各種店舗やホテル等が見られる市内有数の商業地。令和元年に正家第二土地
区画整理地内にアクロスプラザが開業し、顧客が流出している。地価は、やや弱含みの推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として、恵那市や中津川市の価格高位の商業地。全国規模の飲食店舗やホテル等が立地する。需要者
の中心は、地元有力企業のほか、まとまった画地規模であれば、全国展開を図る県外資本も考えられる。令和元年に開
業したアクロスプラザと競合しつつも、独自の商圏を維持している。当近隣周辺は、供給の余地が限られ、かつ、商業
立地は、事業用定期借地権が主体で、取引は極めて少ない。市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣周辺は、自用の店舗や事務所等を目的とする取引が中心で、採算性を重視した貸店舗や貸事務所は少ない。賃貸借
市場が未成熟の状況にあるので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、市内の事例が少ないので、中津川市の類
似性の高い事例も採用したが、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、収益価
格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津川 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.3]		 [103.8]
100		 73,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区画整理や工業団地造成等の商住工の均衡の
とれた街づくりが進行中。瑞浪恵那道路やリ
ニア関連事業も進む。一方、恵南地区の過疎
化は顕著である。

大崎土地区画整理地内の市内有数の商業地。
令和元年に正家第二土地区画整理地内にアク
ロスプラザが開業し、商業地の相対的な地位
は低下している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 -16.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵那 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 恵那１９

-71442		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.3m市道、
西5m、角地
（都） 商業

(100,318)
b 恵那１９

-60594		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 中津川１９

-68286		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
d 中津川３８

-65073		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
北東2.5m、
二方路
（都） 準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,615 		 100
[  81.2]
70,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
73,700 
b (　           ) 
53,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,761 		 100
[  76.1]
70,645 
73,300 
c (　           ) 
62,910  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,910 		 100
[  88.1]
71,407 
74,100 
d (　           ) 
39,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
49,629 		 100
[  88.1]
56,333 
58,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,700 円／㎡]  



恵那 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化しており、適正な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,163,481 
2,969,158 
10,194,323 
5,496,480 
4,697,843 		 （　0.9706）
4,559,726 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     84,439,370 円　　　　（　     38,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵那 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 432.00 ＬＳ1 432.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   2,196 ㎡     75.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗は、専有面積５４㎡×８戸、駐車場は、共用の平面式３０台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋形式の平家建を想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
432.00 
100.0 
432.00 
2,737 
1,182,384 		 3.0  3,547,152 
1.0  1,182,384 

  ～  		 　
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.00 
100.0 
432.00 

1,182,384 		 3,547,152 
1,182,384 
⑨年額支払賃料      1,182,384 円　×　12ヶ月　＝　      14,188,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,188,608 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,418,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,769,747 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,547,152 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,182,384 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         361,810 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,163,481 円　　　　（　         5,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 恵那
　　　　-505		 1,578  
(   1,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 58.0]		 100
[100.0]
2,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,737 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 恵那
　　　　-507		 3,038  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,921 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵那 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 347,000 円  　　　　     69,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 425,658 円  　　　       14,188,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,349,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      707,800 円  　　　　     69,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,969,158 円　（　　　　　　         1,352 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,496,480 円  
（　　　　　         2,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,163,481 円      
②総費用 2,969,158 円      
③純収益　①－② 10,194,323 円      
④建物等に帰属する純収益 5,496,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,697,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,559,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,439,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵那 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵那市長島町中野三丁目２番１
 2035000304819-0000
2 　恵那市長島町中野三丁目２番２
 2035000304820-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考