別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
恵那 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵那 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の既成商業地域
 北東15m県道 水道、下水 恵那

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 恵那駅南方

100m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 恵那駅前のかつての中心商業地。正家第一及び大崎の土地区画整理が竣工し、更に令和元年開業の正家第二土地
区画整理地内のアクロスプラザが広範な商圏を有するに至っている。恵那駅前の地価は横ばい状況である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として恵那市及び中津川市内の価格高位の商業地。需要者の中心は、地元有力企業のほか、まとまっ
た画地規模であれば、各種の店舗の全国展開を図る大手県外資本も考えられる。但し、令和元年に開業したアクロスプ
ラザに商業集積が進み、顧客の流出が顕著である。当駅前商業地の供給の余地が限られている上、実需が新興商業地に
流れており、取引は少ない。市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣周辺は、地元資本の自用の店舗や店舗併用住宅が主体の駅前商業地域。収益性を重視した本格的な貸店舗や貸事務
所は極めて少ない。よって、賃貸借市場は未成熟で、収益価格は低く試算された。比準価格は、市内の事例が少ないの
で、中津川市の類似性の高い事例も採用して求めたもので、実証的で信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を
採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津川 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 69,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区画整理や工業団地造成等の商住工の均衡の
とれた街づくりが進行中。瑞浪恵那道路やリ
ニア関連事業も進む。一方、恵南地区の過疎
化は顕著である。

駅前商業地として、一定の繁華性を維持して
いる。但し、区画整理事業地に県外資本によ
る商業集積が進捗し、商業地の相対的な地位
は低下している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵那 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 恵那１９

-71442		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.3m市道、
西5m、角地
（都） 商業

(100,318)
b 恵那１９

-60594		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 恵那１９

-65065		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 中津川Ｙ１
９
-66060		 中津川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m市道、
東4m、角地
（都） 商業
駐車付置義務
都市機能誘導区域
(100,400)
e 中津川Ｙ１
９
-71188		 中津川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m市道
、北1m、
二方路
（都） 商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,615 		 100
[  83.0]
69,416 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,400 
b (　           ) 
53,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,761 		 100
[  77.5]
69,369 
69,400 
c (　           ) 
46,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,950 		 100
[  79.7]
58,908 
58,900 
d (　           ) 
70,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
66,950 		 100
[  96.3]
69,522 
69,500 
e (　           ) 
41,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
53,538 		 100
[  85.9]
62,326 
62,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -4.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,500 円／㎡]  



恵那 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価を適正に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,066,105 
2,135,073 
7,931,032 
7,519,000 
412,032 		 （　0.9460）
389,782 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      7,218,185 円　　　　（　     28,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵那 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   256 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所、各フロア貸し。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
77.6 
104.75 
2,482 
259,990 		 5.0  1,299,950 
1.0  259,990 

 2～ 4		 事務所
135.00 
77.6 
104.75 
1,986 
208,034 		 3.0  624,102 
1.0  208,034 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
77.6 
419.00 

884,092 		 3,172,256 
884,092 
⑨年額支払賃料        884,092 円　×　12ヶ月　＝　      10,609,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     419.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,609,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       848,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,760,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,172,256 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          884,092 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         276,544 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,066,105 円　　　　（　        39,321 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 恵那
　　　　-506		 2,396  
(   2,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,260 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,482 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 恵那
　　　　-507		 3,038  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,866 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵那 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 318,273 円  　　　       10,609,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,050,600 円  　　　　    103,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,135,073 円　（　　　　　　         8,340 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,519,000 円  
（　　　　　        29,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,066,105 円      
②総費用 2,135,073 円      
③純収益　①－② 7,931,032 円      
④建物等に帰属する純収益 7,519,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 412,032 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 389,782 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,218,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵那 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
 2035000273604-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
恵那 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵那 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の既成商業地域
 北東15m県道 水道、下水 恵那

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 恵那駅南方

100m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 恵那市内の商業施設の立地は分散傾向にあるものの、当該地域は駅至近の県道沿いに立地し、交通接近条件や視
認性は秀でている。よって当該地域の地価は、概ね安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、恵那市内のほか中津川市の商業地域を含み、広域的にはＪＲ中央線沿線の周辺市を含む商業地域である
。需要者は地元個人事業主、法人等などであるが、主要鉄道駅周辺の既成市街地では売買事例が稀有で、需要の中心と
なる価格帯は明確には形成されていない。当該地域の至近にも大規模な駐車場は整備されてはいるが、専用の駐車場を
十分に備えた大中規模店舗が増加しており、中心市街地の既存の店舗運営とっては良い環境ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は地方都市の駅前商業地域ではあるが、建物が集積する都市部の商業地域とは異なり、賃貸目的の物件が安定的
に運営できる経済的な環境にはないため、収益価格は低位に求められた。他方、土地取引は自用目的の取引が中心であ
る。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって収益価格は参考とするに留め、代
表標準地との比較検討を踏まえ、実証性のある事例資料に基づく比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津川 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 69,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 恵那市は、特に山間周辺部で、人口減少や高
齢化の進展がかなり強い。新設住宅着工戸数
は前年比で減少しているが、特に貸家と分譲
が減少している。

当該地域は、駅至近の視認性に優れた立地に
あり、概ね現状維持的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵那 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 恵那１９

-65065		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b 恵那１９

-71442		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.3m市道、
西5m、角地
（都） 商業

(100,318)
c 中津川３８

-65073		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
北東2.5m、
二方路
（都） 準住居

(80,200)
d 中津川１９

-68354		 中津川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.5m市道
、中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,950 		 100
[  69.8]
67,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,300 
b (　           ) 
60,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,615 		 100
[  71.4]
80,693 
80,700 
c (　           ) 
39,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.8]
51,697 		 100
[  72.8]
71,012 
71,000 
d (　           ) 
55,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
59,653 		 100
[  79.3]
75,224 
75,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,500 円／㎡]  



恵那 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,027,792 
2,212,916 
7,814,876 
7,446,000 
368,876 		 （　0.9460）
348,957 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      6,462,167 円　　　　（　     25,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵那 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   256 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階店舗、２～４階事務所を想定した。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
77.6 
104.75 
2,421 
253,600 		 5.0  1,268,000 
1.0  253,600 

 2～ 4		 事務所
135.00 
77.6 
104.75 
1,936 
202,796 		 3.0  608,388 
1.0  202,796 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
77.6 
419.00 

861,988 		 3,093,164 
861,988 
⑨年額支払賃料        861,988 円　×　12ヶ月　＝　      10,343,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     419.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はないので非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,343,856 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       620,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,723,225 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,093,164 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          861,988 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         275,491 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,027,792 円　　　　（　        39,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 恵那
　　　　-501		 2,426  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,426 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,421 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 恵那
　　　　-511		 2,189  
(   2,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,575 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵那 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 310,316 円  　　　       10,343,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,200 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    1,040,400 円  　　　　    102,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,212,916 円　（　　　　　　         8,644 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,446,000 円  
（　　　　　        29,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,027,792 円      
②総費用 2,212,916 円      
③純収益　①－② 7,814,876 円      
④建物等に帰属する純収益 7,446,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 368,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 348,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,462,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵那 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
 2035000273604-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考