別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
恵那 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵那 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵那市長島町中野字家久後１１７０番３２４
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅が多い恵那イン
ターに近い丘陵地の
住宅地域		 南4m道路 水道、下水 恵那

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４ｍ
市道		 交通

施設		 恵那駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 市の中心部に比較的近い、市街地北西部の丘陵地に、小規模分譲地が開発されてきた一角に存する。人口減少や
高齢化の進展に伴い、やや衰退的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
道路位置指定　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長島地区や大井地区の恵那駅を中心とした住宅地域であり、広域的には旧恵那郡や隣接市の住宅地も含ま
れる。需要者は、市内に立地する事業所等に通期する勤労者や地元自営業者を中心としている。当該地域は恵那市の外
延部にあたり、土地建物の総額を抑えることを指向する需要者が中心となることから、建築費高騰と一次取得者の購買
力との兼ね合いで、土地の需要総額は４００万円前後で、低下傾向にあると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は丘陵地に形成された戸建住宅が多くみられる住宅地域である。また当該標準地については画地規模の制約も
あり、経済合理的な賃貸経営が可能な収益建物の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、居住の
快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よっ
て、代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津川 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,300 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[209.0]		 [103.0]
100		 19,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 恵那市は、特に山間周辺部で、人口減少や高
齢化の進展がかなり強い。新設住宅着工戸数
は前年比で減少しているが、特に貸家と分譲
が減少している。

かつては丘陵地の小規模開発が積極的に行わ
れてきたが、徐々に中心部に近いエリアに、
需要が移ってきている。当該地域は静態的で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.3
交通・接近　　　 +11.2
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵那 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 恵那Ｙ４７

-69590		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 

(60,160)
b 恵那１９

-72198		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
東5m、角地
（都） 

(70,200)
c 恵那１９

-69484		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3m市道、
南東4.5m、
角地
（都） ２中専

(70,180)
d 恵那１９

-71383		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
北4m、角地
（都） 

(70,160)
e 恵那Ｙ３８

-60700		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,320  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,182 		 100
[  88.2]
17,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
17,700 
b (　           ) 
21,700  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,878 		 100
[ 110.2]
18,946 
19,500 
c (　           ) 
22,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
21,612 		 100
[ 127.5]
16,951 
17,500 
d (　           ) 
26,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
25,693 		 100
[ 125.6]
20,456 
21,100 
e (　           ) 
20,767  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
22,107 		 100
[ 117.2]
18,863 
19,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.9 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.3 交通・接近　 +14.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　 -12.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,000 円／㎡]  



恵那 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発後既に相当期間が経過し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 郊外の丘陵地に形成された戸建住宅を主体とする住宅地域で、賃貸市場は未熟成であり、また画地規模から考慮
して、経済合理性を有する賃貸経営可能な収益建物の想定が困難と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 恵那 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵那市長島町中野字家久後１１７０番３２４
 2035000310569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
恵那 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵那 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵那市長島町中野字家久後１１７０番３２４
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅が多い恵那イン
ターに近い丘陵地の
住宅地域		 南4m道路 水道、下水 恵那

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４ｍ
市道		 交通

施設		 恵那駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 開発された小規模住宅地で、現在熟成化しており、概ね周辺の住宅地と一体化している。小学校等への接近性が
劣り、周辺が隘路の街路で、住宅地として需要は弱く、地価は依然として、弱含み傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
道路位置指定　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、恵那市にあって、大井町又は長島町内のうち、郊外に所在する住宅地域である。需要者の中心は、市内
既存居住者又は同市へ勤労する一次取得者である。丘陵地勢が大半を占めるため、住宅供給が少ない。一方、市街地内
の土地区画整理済の区域内の平坦地では、現在売り物件は皆無の状態であるが、潜在的需要は高い。市場での需要の中
心価格帯は、土地総額３５０～５００万円程度、周辺の新築戸建分譲では２，０００～２，３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 恵那市郊外丘陵地の、専ら戸建住宅の住宅地域内のため、近隣地域のみならず、周辺でもアパート等の賃貸建物は殆ど
無く、かつ、公法上の制約のため、賃貸建物想定が困難で、収益還元法を非適用とした。他方で、比準価格は類似地域
内の取引事例を収集選択して、採用して試算しており、実証的で、説得性を有する。よって、快適性を重視する住宅地
で、自用取引が大半のため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津川 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,300 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[207.3]		 [103.0]
100		 19,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率は県平均よりかなり高
い。丘陵地勢の多い市内にあって、中心部平
坦地の需要は高い。郊外では、人口減少が著
しく取引は低迷。

丘陵地にあっては、相当以前に開発された小
規模分譲地である。静態的であり、変化に乏
しく、価格形成に影響を与える地域要因の変
動は特別ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.3
交通・接近　　　 +14.2
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵那 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 恵那Ｙ３８

-60700		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b 恵那Ｙ４７

-69590		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 

(60,160)
c 恵那１９

-72198		 恵那市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
東5m、角地
（都） 

(70,200)
d 恵那Ｙ１９

-69242		 恵那市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3m市道、
中間画地
（都） 

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,767  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
22,151 		 100
[ 117.2]
18,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
19,500 
b (　           ) 
15,320  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,213 		 100
[  90.2]
16,866 
17,400 
c (　           ) 
21,700  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,920 		 100
[ 113.4]
18,448 
19,000 
d (　           ) 
21,995  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
23,424 		 100
[ 118.4]
19,784 
20,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　 -12.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.3 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,100 円／㎡]  



恵那 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当の期間を経過し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、郊外に所在する、共同住宅が概ね皆無の、自用の戸建住宅を主とする住宅地に所在する。また、画
地規模及び公法上の制約から経済合理性に見合う賃貸住宅の想定が困難である。よって、収益還元法の適用が非
現実的で、その適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 恵那 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵那市長島町中野字家久後１１７０番３２４
 2035000310569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考