令和6年1月15日　提出 恵那 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵那 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵那市大井町字御所前７５６番４外 ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗も見 られる駅に近い既成 住宅地域 北東4m市道 水道、下水 恵那 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 恵那駅東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内に位置する、旧中山道の背後の、古くからの市街地内に形成された用途混在的な住宅地域であり、今 後においても現状維持的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は恵那駅を中心とする恵那市中心部付近の住宅地域をはじめ、外延的に拡大した恵那市郊外部の住宅地域が 含まれる。需要者は、市内に立地する事業所等に通勤する勤労者や地元自営業者を中心としている。恵那駅の徒歩圏内 にあって利便性が高いが、既存の市街地であり供給物件は少ない。建築費高騰と一次取得者の購買力との兼ね合いで、 土地の需要価格帯は低下傾向にあると考えられるが、供給量も少ないことから、明確な相場は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は古くからの市街地内に形成された用途混在的な住宅地域であり、賃貸需要は乏しい。また、画地規模の制約 もあり経済合理的な賃貸経営が可能な収益建物の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、居住の 快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よっ て代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 恵那市は、特に山間周辺部で、人口減少や高 齢化の進展がかなり強い。新設住宅着工戸数 は前年比で減少しているが、特に貸家と分譲 が減少している。 古くからの既成住宅地域であり、安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％