令和6年1月12日　提出 羽島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -5 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市江吉良町字東川原９８１番１ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 地も残る住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 江吉良 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公立小学校に近接している。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 江吉良駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として概ね熟成しており、現状の住環境を維持していく、と予測する。近隣地域周辺は街路条件が やや劣るが、小学校に近接しており、相応の利便性がある。地価水準は横ばい傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央小学校区を中心とする住宅地域。需要者の中心は市内に在住又は勤務する一次取得者層である。市内 の住宅地域のうち、近年、区画整理が行われた舟橋地区や駅北本郷地区は特に人気が高い。これら新興の区画整理地と 比較して、既成の住宅地域の人気は劣る。しかし、近隣地域は小学校に近接し、利便性が高い。また、割安感もあるた め相応の需要を維持している。中心価格帯は、土地は１，０００万円程度、新築戸建ては２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標とする傾向にあるため比準価 格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、駐車場確保のため規模が大きい敷地が利用されている場合 が多い。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さく、駐車場を備えた共同住宅の想定が困難である。従 って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [111.8] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽島市の人口は微減傾向で推移している。高 齢化率は緩やかに上昇している。土地取引件 数、住宅着工戸数は前年を下回る水準で推移 している。 既成市街地内の住宅地域として熟成しており 、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.7 交通・接近　　　  -2.1 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％