令和6年1月12日　提出 羽島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市竹鼻町丸の内６丁目１４０番１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 羽島市役所前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 羽島市役所前駅北方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として概ね熟成しており、現状のまま推移すると予測する。住環境が良好で、利便性も高いが、周 辺と比較して地価水準にやや割高感がある。建築費高騰の影響もあり、地価は弱含みで推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は竹鼻小学校区を中心とする羽島市中央部の住宅地域。需要者の中心は市内に在住又は勤務する一次取得者 層である。市内では、近年、区画整理が行われた舟橋地区や駅北本郷地区内の住宅地域の人気が増している。近隣地域 が存する竹鼻町丸の内地区も従来から人気の高い地区であるが、建築費の高騰と相まって、地価水準には、やや割高感 が生じている。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築戸建ては２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では自用目的の取引が中心となっている。また、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向 にある。取引事例を基礎とする比準価格は、このような市場の特性に合致し、説得力が高い。一方、周辺には共同住宅 も見られるが、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さく、共同住宅を想定することが困難である。よって、収 益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽島市の人口は微減傾向で推移している。高 齢化率は緩やかに上昇している。土地取引件 数、住宅着工戸数は前年を下回る水準で推移 している。 戸建住宅を中心とする低層住宅地域として概 ね熟成しており、地域要因に大きな変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％