令和6年1月12日　提出 羽島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市舟橋町宮北８丁目２０番 ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する区画整理後の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新羽島 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新羽島駅東方 700m 法令 規制 ２住居 (70,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 名鉄新羽島駅及びＪＲ東海道新幹線岐阜羽島駅に近い区画整理済の農地も残る住宅地域で、徐々に住宅地域とし て熟成度が高まると予測される。県外からの新規参入者も散見され、地価は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の住宅地域で、特に格牽連性が強いのは羽島市舟橋町及びその周辺の区画整理された地域を中心 とした住宅地域である。需要者の中心は、市内、岐阜市方面への勤労者を中心とする一次取得者であるが、割安感から 市外からの需要も見られる。駅や公園に近く、居住環境、利便性が良好であるため、住宅地需要は堅調に推移している 。土地は８００万～１３００万円程度、新築戸建は２５００万～３３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は羽島市舟橋町及びその周辺の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、対象標準地の画地の 状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近 隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 89.7] [101.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰等による先行き不透明感は残るもの の、区画整理済の利便性に優れた地域等の住 宅地需要は比較的堅調である。 周辺では新規の分譲住宅等の販売が継続的に 見られるが、新幹線岐阜羽島駅を通勤で利用 する県外からの需要者も見られ、需要は安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％