別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瑞浪 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瑞浪 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
 ②地積
　(㎡)		 415  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,300)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、事務所、
住宅が混在する近隣
商業地域		 北東20m市道、東側道 水道、下水 瑞浪

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 瑞浪駅南東方

600m		 法令

規制		 （都） 近商
(100,300)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 交通接近条件や街路条件等に優れた用途混在的な商業地域である。南側背後にある病院の移転が数年後に予定さ
れている。当分の間は、概ね現状維持的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瑞浪市内のほか広域的にはＪＲ中央線沿線の周辺市を含む幹線道路沿道型の商業地域を中心としている
。需要者は地元個人事業主、法人等などであるが、当該地域は繁華性に欠ける用途混在的な商業地域であり、売買実績
が少なく、需要の中心となる価格帯は明確には形成されていない。現状は静態的であり、周辺背後住宅地よりやや高い
地価水準は、維持されていると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線市道沿道の用途混在的な未熟性な商業地域であり、賃貸需要は弱く、賃貸目的の物件が安定的に運営で
きる経済的な環境にはないため、収益価格は低位に求められた。他方、土地取引は自用目的の取引が中心である。取引
事例は市内の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって収益価格は参考とするに留め、代表標準
地との比較検討を踏まえ、実証性のある事例資料に基づく比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.9]		 [103.0]
100		 49,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 瑞浪市は、人口減少や高齢化の進展が、特に
郊外部において強い。新設住宅着工戸数は、
昨年よりは多くなりそうだが、一昨年には及
んでいない。

鉄道駅には近いが、特に集客力のある店舗は
存せず、静態的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.7
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瑞浪 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 瑞浪Ｙ１４

-68842		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m国道、
東13m、角地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
b 瑞浪Ｙ１４

-67212		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南6m、角地
（都） １住居
都市機能誘導区域
(70,200)
c 瑞浪１４

-64449		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,360)
d 瑞浪Ｙ１４

-68575		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
（都） 準工
居住誘導区域
(60,200)
e 瑞浪２９

-71569		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
西12.5m、
角地
（都） １住居
都市機能誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
51,099 		 100
[ 114.2]
44,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
42,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
42,660 		 100
[  88.1]
48,422 
49,900 
c (　           ) 
45,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
45,005 		 100
[  94.7]
47,524 
48,900 
d (　           ) 
42,882  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
43,802 		 100
[  83.6]
52,395 
54,000 
e (　           ) 
39,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,985 		 100
[  81.9]
47,601 
49,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.1 交通・接近　  -2.9 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.1 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -4.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,300 円／㎡]  



瑞浪 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の用途混在地域に所在し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,094,073 
917,591 
3,176,482 
2,702,490 
473,992 		 （　0.9709）
460,199 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      8,073,667 円　　　　（　     19,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瑞浪 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 105.00 Ｓ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   300 ％   300 ％   415 ㎡     17.4 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階店舗、２階事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
100.0 
105.00 
1,885 
197,925 		 3.0  593,775 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
105.00 
100.0 
105.00 
1,410 
148,050 		 3.0  444,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

345,975 		 1,037,925 
0 
⑨年額支払賃料        345,975 円　×　12ヶ月　＝　       4,151,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はないので非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,151,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       355,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,084,524 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,037,925 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,094,073 円　　　　（　         9,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 瑞浪
　　　　-506		 1,669  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,703 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,885 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 瑞浪
　　　　-508		 1,908  
(   1,871) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,074 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瑞浪 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,500 円  　　　　     35,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 133,191 円  　　　        4,439,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,400 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      364,100 円  　　　　     35,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         917,591 円　（　　　　　　         2,211 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,702,490 円  
（　　　　　         6,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,094,073 円      
②総費用 917,591 円      
③純収益　①－② 3,176,482 円      
④建物等に帰属する純収益 2,702,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 473,992 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 460,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,073,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瑞浪 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瑞浪市土岐町字縦筬５５番６
 2004000379394-0000
2 　瑞浪市土岐町字縦筬７２番１
 2004000379569-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瑞浪 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瑞浪 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
 ②地積
　(㎡)		 415  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,300)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、事務所、
住宅が混在する近隣
商業地域		 北東20m市道、東側道 水道、下水 瑞浪

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 瑞浪駅南東方

600m		 法令

規制		 （都） 近商
(100,300)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の住商混在地域であり、商業地域としての積極的な土地利用は見受けられないものの、利便性の高さか
ら背後住宅地域を含め、安定した需要が存在しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瑞浪駅を中心に広がる商業地域あるいは住商混在地域である。中心となる需要者は、店舗あるいは事務
所利用を前提とする地元法人や個人事業主であるが、駅徒歩圏のエリアでは居住目的の個人による購入可能性も高い。
近年は、駅南方の旧来からの商業地域であっても、パワービルダー等による建売住宅の供給が散見され、緩やかな住宅
地域化が進行している。利用用途や画地規模により価格にバラツキがあり、中心価格帯の把握が難しい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に事業用賃貸物件は少なく、大半は自用の店舗や店舗兼住宅である。実際の取引において、収益性重視の度合いは
低く、市場参加者は地域の価格水準や周辺の売物件との比較検討の上、購入の意思決定を行っており、緩やかな住宅地
域化が進行しつつあるなか、益々、収益性重視の度合いが弱まっている。したがって、収益価格は参考に留め、代表標
準地との均衡に留意の上、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.9]		 [103.0]
100		 49,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業中心が益見地区や国道１９号沿線に移行
しつつあるなか、駅周辺の商業地域は衰退傾
向にあるが、住宅地としての需要が価格を下
支えしている。

地域要因に大きな変動はないが、すでに発表
されている大型病院の統合再編による近隣病
院の跡地利用について注視されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.7
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瑞浪 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 瑞浪１４

-64449		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,360)
b 瑞浪２９

-71569		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
西12.5m、
角地
（都） １住居
都市機能誘導区域
(70,200)
c 瑞浪Ｙ１４

-68842		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m国道、
東13m、角地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
d 瑞浪４７

-57424		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北6m、角地
（都） １住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
45,005 		 100
[  94.7]
47,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
39,765  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,868 		 100
[  81.9]
47,458 
48,900 
c (　           ) 
56,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
51,099 		 100
[ 105.0]
48,666 
50,100 
d (　           ) 
68,316  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
63,847 		 100
[  84.4]
75,648 
77,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.1 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.1 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,300 円／㎡]  



瑞浪 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,134,633 
919,746 
3,214,887 
2,702,490 
512,397 		 （　0.9709）
497,486 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      8,727,825 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瑞浪 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 Ｓ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   300 ％   300 ％   415 ㎡     17.4 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、各階２室、駐車場：平面式８台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
100.0 
105.00 
1,862 
195,510 		 5.0  977,550 
1.0  195,510 

 2～ 2		 事務所
105.00 
100.0 
105.00 
1,490 
156,450 		 3.0  469,350 
1.0  156,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

351,960 		 1,446,900 
351,960 
⑨年額支払賃料        351,960 円　×　12ヶ月　＝　       4,223,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,223,520 円　　×　　  11.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  11.0 ％　＝　　       496,267 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,015,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,446,900 円　×　　  89.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,960 円　×　　  89.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         106,503 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,134,633 円　　　　（　         9,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 瑞浪
　　　　-503		 1,992  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,897 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,923 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,862 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 瑞浪
　　　　-506		 1,669  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
1,948 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瑞浪 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,500 円  　　　　     35,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,346 円  　　　        4,511,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,100 円  　　　　     35,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         919,746 円　（　　　　　　         2,216 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,702,490 円  
（　　　　　         6,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,134,633 円      
②総費用 919,746 円      
③純収益　①－② 3,214,887 円      
④建物等に帰属する純収益 2,702,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 512,397 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 497,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,199 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,727,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瑞浪 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瑞浪市土岐町字縦筬５５番６
 2004000379394-0000
2 　瑞浪市土岐町字縦筬７２番１
 2004000379569-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考