令和6年1月15日　提出 瑞浪 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞浪 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞浪市土岐町字下市場３１０番７ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 居住誘導区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 東6.5m市道 水道、下水 瑞浪 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    65 ｍ、南    75 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 瑞浪駅北東方 900m 法令 規制 （都） １低専 (60,100) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 瑞浪駅北側の集落地域的要素を残す住宅地域であるが、近年は周辺地域において小規模宅地分譲も見受けられ、 土地利用が活性化しつつあることから、地価の下落傾向は縮小していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瑞浪駅を中心に広がる住宅地域であり、特に駅北側の住宅地域との代替競争関係が強い。市内在住者が 主な需要者であるが、小規模分譲地については、周辺市町在住者による購入も考えられる。市内では瑞浪駅から国道１ ９号にかけての住宅地需要が強いものの、供給物件は限定的であり、代替的に当該エリア外周部での宅地分譲が散見さ れる。中心価格帯は、土地総額７００万円～９００万円程度、新築建売住宅２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部アパート等も見られるが、対象標準地の画地規模での賃貸建物想定は非現実的であることから収益還元法 を適用しなかった。主たる需要者は住宅取得目的の個人であり、当該需要者は専ら市場での取引価格水準や他の売物件 価格との比較検討の上、購入の意思決定を行っている。したがって、代表標準地との均衡に留意の上、市場での取引実 態を色濃く反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土岐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [183.1] [101.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の新設住宅着工は近年大幅な減少傾向に あるが、企業進出に伴う急激な貸家着工が沈 静化した影響であり、持家着工は安定的に推 移している。 集落的要素の残る地域であるが、近年周辺に は小規模分譲地も点在する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％