別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
瑞浪 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瑞浪 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瑞浪市一色町１丁目８７番
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）
居住誘導区域

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 西6.5m市道 水道、下水 瑞浪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６．
５ｍ市道		 交通

施設		 瑞浪駅南西方

1.1km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした閑静な住宅地域であり今後も未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増すると予測。
コロナ禍を脱し需要者の選好性は堅調で需給は強含み、地価水準は上昇傾向推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内ＪＲ中央本線以南、都市計画法上の用途地域指定がある住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個
人法人のほか転入を希望する一次取得者層を含む。閑静かつ利便性も良好な選好性の高い住宅地域でありコロナ禍を脱
して需要は堅調に推移しており需給は強含み、地価水準は上昇傾向推移と予測する。需要中心価格帯は土地坪１４万円
程度、新築戸建総額２５００万円程度。投資採算の観点から分譲マンションの供給は見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する新興住宅地域及び周辺住宅地域には賃貸物件も見られるが収益性に基づき新規の土地取得を前提
に賃貸用建物を建設し賃貸に供する需要者は皆無に等しく自用目的の取引が中心的である。本件では信頼性を有する取
引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表
標準地からの検討も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 40,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引
件数は減少傾向にあるが、取引価格はコロナ
禍を脱して回復基調の地域が散見される。


未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利
用が漸増していることの他は地域要因に特に
目立った変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +12.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瑞浪 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 瑞浪１４

-64410		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） ２中専
居住誘導区域
(60,200)
b 瑞浪Ｙ３６

-70358		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
c 瑞浪４７

-64498		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、準角地
（都） １中専
居住誘導区域
(70,200)
d 瑞浪Ｙ４７

-61678		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
南西3m、角地
（都） 準工
都市機能誘導区域
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,222  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,021 		 100
[  98.5]
40,630 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
45,561  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
43,350 		 100
[ 101.8]
42,583 
42,600 
c (　           ) 
34,413  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,738 		 100
[  85.6]
39,414 
39,400 
d (　           ) 
30,492  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
31,373 		 100
[  77.4]
40,534 
40,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +3.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -21.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,800 円／㎡]  



瑞浪 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,255,642 
433,719 
1,821,923 
1,607,210 
214,713 		 （　0.9709）
208,465 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      3,933,302 円　　　　（　     15,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瑞浪 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅 74.52 ＬＳ2 149.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専
居住誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     10.5 m x   24.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸　２ＤＫ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
74.52 
100.0 
74.52 
1,245 
92,777 		 2.0  185,554 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.04 
100.0 
149.04 

185,554 		 371,108 
0 
⑨年額支払賃料        185,554 円　×　12ヶ月　＝　       2,226,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,226,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       118,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,252,116 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           371,108 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,255,642 円　　　　（　         8,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 瑞浪
　　　　-26		 1,179  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 瑞浪
　　　　-24		 1,214  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,252 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瑞浪 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,600 円  　　　　     20,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,119 円  　　　        2,370,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      213,100 円  　　　　     20,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,719 円　（　　　　　　         1,708 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0984 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,607,210 円  
（　　　　　         6,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,255,642 円      
②総費用 433,719 円      
③純収益　①－② 1,821,923 円      
④建物等に帰属する純収益 1,607,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 214,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          821 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,933,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瑞浪 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瑞浪市一色町一丁目８７番
 2004000304314-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瑞浪 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瑞浪 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瑞浪市一色町１丁目８７番
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）
居住誘導区域

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 西6.5m市道 水道、下水 瑞浪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６．
５ｍ市道		 交通

施設		 瑞浪駅南西方

1.1km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 瑞浪小学校周辺の利便性の高い住宅地域であり、子育て世代を中心とする底堅い需要に支えられ、今後も地価は
緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瑞浪駅南方の瑞浪小学校区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者や出身者のほか
周辺市町から当市に通勤する子育て世代を中心とする一次取得者である。瑞浪小学校周辺の住宅地域においては、子育
て世代を中心に高い人気を維持しており、地元不動産業者等による素地取得も意欲的である。中心価格帯は土地総額８
００万円～１，２００万円程度であり、新築建売住宅は建築費の高騰を背景にやや減少傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺のアパート等は既存地主による遊休地の有効活用や節税対策のために建てられたものであり、実際には建物の投資
元本の回収は可能であっても、土地価格を含めた収益確保は困難な状況である。自己居住目的の取引が大半を占め、居
住の利便性や快適性が重視されており、不動産の収益性が問われるケースは極めて稀である。したがって、収益価格は
参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 40,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の新設住宅着工は近年大幅な減少傾向に
あるが、企業進出に伴う急激な貸家着工が沈
静化した影響であり、持家着工は安定的に推
移している。

地域要因に大きな変動はないが、地元業者等
による分譲素地取得意欲は旺盛である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瑞浪 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 瑞浪１４

-64410		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） ２中専
居住誘導区域
(60,200)
b 瑞浪４７

-70702		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西6m、準角地
（都） １中専
居住誘導区域
(70,200)
c 瑞浪４７

-64498		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、準角地
（都） １中専
居住誘導区域
(70,200)
d 瑞浪２９

-67602		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
（都） １住居
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,222  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,221 		 100
[  98.5]
40,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,800 
b (　           ) 
33,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
34,119 		 100
[  83.3]
40,959 
41,000 
c (　           ) 
34,413  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,839 		 100
[  85.6]
39,532 
39,500 
d (　           ) 
41,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
51,429 		 100
[ 107.0]
48,064 
48,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,800 円／㎡]  



瑞浪 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,275,640 
440,793 
1,834,847 
1,590,000 
244,847 		 （　0.9709）
237,722 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      4,485,321 円　　　　（　     17,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瑞浪 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.52 ＬＳ2 149.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専
居住誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     10.5 m x   24.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ（２ＤＫ×４戸）、平均専用面積約３７．２６㎡、駐車場：平面式４台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.52 
100.0 
74.52 
1,254 
93,448 		 2.0  186,896 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
74.52 
100.0 
74.52 
1,317 
98,143 		 2.0  196,286 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.04 
100.0 
149.04 

191,591 		 383,182 
0 
⑨年額支払賃料        191,591 円　×　12ヶ月　＝　       2,299,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,299,092 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       171,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,272,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           383,182 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,275,640 円　　　　（　         8,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 瑞浪
　　　　-23		 1,182  
(   1,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,232 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,254 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 瑞浪
　　　　-24		 1,214  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,214 
c 瑞浪
　　　　-28		 1,323  
(   1,323) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,323 
瑞浪 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,800 円  　　　　     21,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,293 円  　　　        2,443,092　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,200 円  　　　　     21,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         440,793 円　（　　　　　　         1,735 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,590,000 円  
（　　　　　         6,260 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,275,640 円      
②総費用 440,793 円      
③純収益　①－② 1,834,847 円      
④建物等に帰属する純収益 1,590,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 244,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,722 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          936 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,485,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瑞浪 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瑞浪市一色町一丁目８７番
 2004000304314-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考