別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
美濃 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃市中央１０丁目１２６番
 ②地積
　(㎡)		 533  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 事務所

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南25m県道、三方路 水道、下水 松森

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 松森駅北西方

1.4km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗が建ち並ぶ美濃市南部の路線商業地域。東海北陸自動車道「美濃ＩＣ」に近接し、周辺では大型商業施
設が複数見られるなど、商業集積度が比較的高い地域であり、当面、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美濃市及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、地元中小法人や全国規模
のロードサイド事業者である。当地域は大型商業施設が集積し、市内でも繁華性に優れる地域であり、商業地需要は比
較的安定している。なお、周辺では事業用定期借地権による店舗が中心で取引が少ないことから中心価格帯の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層店舗が多く見られる路線商業地域。事業用定期借地権による自用店舗が中心で、事業者向け賃貸市場
の熟成度が低いため、収益価格は低位に求められた。よって、本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い
取引事例より算出した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　関 5-3                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[108.4]		 [103.0]
100		 43,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行による経済活動の再開に
伴い、商業地域の地価の回復傾向が鮮明にな
っている。


地域要因に特段の変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +7.4
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃Ｙ６０

-73668		 美濃市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 美濃Ｙ５６

-62032		 美濃市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c 関３９

-64922		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.7m市道、
南5.7m、角地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 関Ｙ４２

-59660		 関市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西19m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 関Ｙ５６

-60355		 関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m県道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,681  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
43,129 		 100
[ 107.6]
40,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
41,300 
b (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,767 		 100
[  75.7]
39,322 
40,500 
c (　           ) 
30,243  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
38,289 		 100
[  77.7]
49,278 
50,800 
d (　           ) 
29,997  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
36,531 		 100
[  89.2]
40,954 
42,200 
e (　           ) 
36,298  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,080 		 100
[  76.6]
47,102 
48,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.2 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,500 円／㎡]  



美濃 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,679,635 
1,256,941 
5,422,694 
4,525,840 
896,854 		 （　0.9694）
869,410 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     15,252,807 円　　　　（　     28,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 186.11 ＬＳ2 359.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 70 ％   200 ％   200 ％   533 ㎡     19.0 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗×３室、２階：ファミリータイプ２ＬＤＫ×３戸、軽量鉄骨造の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
186.11 
100.0 
186.11 
1,947 
362,356 		 3.0  1,087,068 
1.0  362,356 

 2～ 2		 住宅
173.69 
100.0 
173.69 
1,168 
202,870 		 2.0  405,740 
1.0  202,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
359.80 
100.0 
359.80 

565,226 		 1,492,808 
565,226 
⑨年額支払賃料        565,226 円　×　12ヶ月　＝　       6,782,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     359.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,782,712 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       721,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,493,241 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,492,808 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          565,226 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         172,959 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,679,635 円　　　　（　        12,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃
　　　　-505		 1,963  
(   1,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,963 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,007 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,947 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 関
　　　　-509		 1,949  
(   1,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,050 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美濃 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,441 円  　　　        7,214,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      533,700 円  　　　　     55,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,256,941 円　（　　　　　　         2,358 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9694    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     359.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0640 ×　 40 ％　＋　0.0851 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,525,840 円  
（　　　　　         8,491 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,679,635 円      
②総費用 1,256,941 円      
③純収益　①－② 5,422,694 円      
④建物等に帰属する純収益 4,525,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 896,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 869,410 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,252,807 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃市中央十丁目１２６番
 2017000111737-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
美濃 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美濃 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美濃市中央１０丁目１２６番
 ②地積
　(㎡)		 533  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 事務所

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南25m県道、三方路 水道、下水 松森

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５．０ｍ県道 交通

施設		 松森駅北西方

1.4km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 美濃ＩＣ周辺に大型店舗が出店以降、商業集積が加速する状況にあり、これに伴い周辺の住宅地域においても、
需要が集中する傾向にある。今後も同様な傾向が続き、地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美濃市及び関市の幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。主たる需要者は、画地規模により、全
国展開する事業者から、地縁性を有する単一店舗の事業者など様々である。美濃ＩＣ周辺での商業集積の拡大に伴い、
美濃市の商業中心が、美濃市役所周辺から美濃ＩＣ周辺に変遷しつつあり、需要は増加傾向ある。需要中心価格帯は、
取引件数が少なく、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、美濃市及び関市内の商業地域に存する取引事例を選択して試算した。収益価格は、低層店舗兼共同住宅を
想定して求めたが、繁華性の乏しさを反映し、低位に試算された。本件では、自己の業務用利用が中心であり、投資採
算性より市場性が重視されることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、
比準価格重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　関 5-3                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[109.6]		 [103.0]
100		 43,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も
あって、個人消費、生産活動、雇用情勢の全
てにおいて、緩やかな回復基調にある。


美濃市の商業中心が美濃ＩＣ周辺に変遷しつ
つあり、需要は安定的に推移すると予測する
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +7.4
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美濃 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃Ｙ６０

-73668		 美濃市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 関３９

-69210		 関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c 関４２

-57824		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m県道、
北6m、二方路
（都） 準工
居住誘導区域
(70,200)
d 関５６

-57630		 関市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
（都） １中専
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,681  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
43,129 		 100
[ 107.6]
40,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
41,300 
b (　           ) 
45,615  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,387 		 100
[  84.8]
53,522 
55,100 
c (　           ) 
39,598  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
42,588 		 100
[ 101.3]
42,041 
43,300 
d (　           ) 
30,254  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
39,508 		 100
[  91.7]
43,084 
44,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



美濃 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,239,529 
1,171,594 
5,067,935 
4,159,540 
908,395 		 （　0.9694）
880,598 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     15,449,088 円　　　　（　     29,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美濃 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 186.11 ＬＳ2 359.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 70 ％   200 ％   200 ％   533 ㎡     19.0 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（５９．６２㎡～６４．５９㎡）３室、２階：住宅（２ＬＤＫ（約５８㎡）３室、駐車場１８台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
186.11 
100.0 
186.11 
1,940 
361,053 		 3.0  1,083,159 
1.0  361,053 

 2～ 2		 住宅
173.69 
100.0 
173.69 
1,050 
182,375 		 2.0  364,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
359.80 
100.0 
359.80 

543,428 		 1,447,909 
361,053 
⑨年額支払賃料        543,428 円　×　12ヶ月　＝　       6,521,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     359.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,521,136 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　       834,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,118,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,447,909 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,053 円　×　　  88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         108,027 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,239,529 円　　　　（　        11,706 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃
　　　　-505		 1,963  
(   1,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,963 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,940 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃
　　　　-504		 2,121  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,121 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美濃 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 255,500 円  　　　　     51,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 208,594 円  　　　        6,953,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      490,500 円  　　　　     51,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,171,594 円　（　　　　　　         2,198 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9694    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     359.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0640 ×　 40 ％　＋　0.0851 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,540 円  
（　　　　　         7,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,239,529 円      
②総費用 1,171,594 円      
③純収益　①－② 5,067,935 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 908,395 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 880,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,652 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,449,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美濃 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美濃市中央十丁目１２６番
 2017000111737-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考