別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中津川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中津川 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中津川市太田町２丁目３５１番１６
｢太田町２－２－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
不整形
1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前商業地
域		 南西21m県道、背面道 水道、下水 中津川

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 中津川駅南東方

130m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関、学習塾、飲食店等多様な用途が見られる駅前の中心商業地域。背後の商店街が衰退化する中で、一定
の繁華性を保持している。従前より、ホテル等の強い潜在需要がある。地価は横ばいの状況である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として中津川市や恵那市の中心市街地内の価格高位の商業地域。独自の商圏を保持している。需要者
の中心は、地元金融機関、全国展開を図る学習塾、各種飲食店舗並びに小売り店舗等多様な業種。ホテル等の潜在需要
も認められる。売り物件が少なく、新規出店は殆どない。あれば、その希少性から高位で取引されるものと予想される
。取引が少ないので、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗や事務所等を目的とする取引が中心で、賃貸目的は少ない。又、収益性を重視した商業ビル等は少なく、賃
貸借市場の成熟の程度は低い。よって、収益価格は低位に試算された。比準価格は、事例が少ないので、市内全域から
類似性の高い事例を選択し、試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を
採用し、収益価格を参考に止め、他の公示価格との比較検討ののち、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心市街地では、ひとまちテラスが開業した
。坂本地区では、リニア車両基地や濃飛横断
道等の事業が進捗している。恵北地区は過疎
化が顕著である。

市の中心商業地域として、独自の商圏を保持
している。ホテル等の多様な業種の潜在需要
が見込まれる。但し、まとまった画地規模の
物件が殆どない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中津川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中津川Ｙ１
９
-66060		 中津川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m市道、
東4m、角地
（都） 商業
駐車付置義務
都市機能誘導区域
(100,400)
b 中津川Ｙ３
８
-62294		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
北6m、角地
（都） 準住居
居住誘導区域
(70,200)
c 中津川１９

-68286		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
d 中津川３８

-64643		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
e 中津川１９

-68354		 中津川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.5m市道
、中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
66,950 		 100
[  96.2]
69,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,600 
b (　           ) 
40,262  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
40,867 		 100
[  59.1]
69,149 
69,100 
c (　           ) 
62,910  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,910 		 100
[  90.0]
69,900 
69,900 
d (　           ) 
63,533  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
65,498 		 100
[  92.3]
70,962 
71,000 
e (　           ) 
55,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
59,653 		 100
[  92.3]
64,629 
64,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -23.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



中津川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価を適正に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,424,137 
2,281,234 
8,142,903 
7,707,000 
435,903 		 （　0.9721）
423,741 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      7,847,056 円　　　　（　     30,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中津川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.90 Ｓ3 605.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   262 ㎡      8.7 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は、店舗でフロア貸し、２～３階は、事務所で２区画ずつの部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.90 
96.5 
194.77 
2,005 
390,514 		 3.0  1,171,542 
1.0  390,514 

 2～ 2		 事務所
201.90 
75.9 
153.15 
1,704 
260,968 		 3.0  782,904 
1.0  260,968 

 3～ 3		 事務所
201.90 
80.7 
162.90 
1,504 
245,002 		 3.0  735,006 
1.0  245,002 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
605.70 
84.3 
510.82 

896,484 		 2,689,452 
896,484 
⑨年額支払賃料        896,484 円　×　12ヶ月　＝　      10,757,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,757,808 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       645,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,112,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,689,452 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,281 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          896,484 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         286,516 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,424,137 円　　　　（　        39,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中津川
　　　　-511		 1,554  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,636 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中津川
　　　　-512		 1,770  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,329 
c 中津川
　　　　-513		 1,745  
(   1,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,237 
中津川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 322,734 円  　　　       10,757,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,281,234 円　（　　　　　　         8,707 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     605.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,707,000 円  
（　　　　　        29,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,424,137 円      
②総費用 2,281,234 円      
③純収益　①－② 8,142,903 円      
④建物等に帰属する純収益 7,707,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 435,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 423,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,847,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中津川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中津川市太田町二丁目３５１番１６
 2035000408013-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中津川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中津川 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中津川市太田町２丁目３５１番１６
｢太田町２－２－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
不整形
1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前商業地
域		 南西21m県道、背面道 水道、下水 中津川

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 中津川駅南東方

130m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 商業建物の建て替えはダウンサイジングが圧倒的で経時的に街並みの低層化が進むと予測する。地価は割高感が
ある一方で下値を探る動きも限られ、現状水準からの小幅な上げ下げで推移すると見込む。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中津川市の都市計画区域及び恵那市・瑞浪市のＪＲ主要駅周辺・幹線沿いと判定する。新規需要の典型
は低層の店舗・事務所で、業種は小売・飲食・日用サービスが主体である。中心市街では飲食テイクアウトなどコロナ
禍の新常態を新機軸につなげた店舗もあるが、大型店舗・郊外施設への客足シフトが続き、商業地の需給は緩慢な状況
にある。新規参入の初期投資は個別性が強いが、更新需要は建物の低層化が目立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は、駅・都心徒歩圏の商業地で生じた４事例によって試算し、緊密な代替競争関係に基づく価格が得ら
れた。収益還元法は比準価格の５０％に満たない試算となったが、当該地域の賃貸市場については、土地の元本コスト
、資産リスクに寛容な賃料形成の常態化に留意を要する。よって、収益価格の試算過程を要因格差率の査定・検証に活
用した比準価格について、個別標準地に関する分科会協議の内容を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 対インフレの賃上げは中小企業に厳しく、消
費は疲弊気味。円安がインバウンド追い風の
観光は参入予定の中型ホテルが郊外立地で波
及効果は限定的。

背後の旧来商店街に公的福祉・文化の複合施
設が昨年７月オープン。近隣に目立った商機
は顕在化していないが、人流の変化は認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中津川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中津川３８

-65073		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
北東2.5m、
二方路
（都） 準住居

(70,200)
b 中津川１９

-68286		 中津川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
c 中津川Ｙ１
９
-66060		 中津川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m市道、
東4m、角地
（都） 商業
駐車付置義務
都市機能誘導区域
(100,400)
d 中津川１９

-68354		 中津川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.5m市道
、中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.8]
51,697 		 100
[  74.7]
69,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,200 
b (　           ) 
62,910  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,910 		 100
[  79.4]
79,232 
79,200 
c (　           ) 
70,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
66,950 		 100
[  92.4]
72,457 
72,500 
d (　           ) 
55,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
59,653 		 100
[  80.2]
74,380 
74,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



中津川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既存商業地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,182,650 
2,225,503 
7,957,147 
7,486,800 
470,347 		 （　0.9721）
457,224 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,467,111 円　　　　（　     32,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中津川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.90 Ｓ3 605.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   262 ㎡      8.7 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階＝フロア貸し店舗、２・３階＝事務所（各階２テナント） ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 標準的水準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.90 
96.5 
194.83 
2,053 
399,986 		 4.0  1,599,944 
1.0  399,986 

 2～ 2		 事務所
201.90 
75.9 
153.24 
1,566 
239,974 		 3.0  719,922 
1.0  239,974 

 3～ 3		 事務所
201.90 
80.7 
162.93 
1,504 
245,047 		 2.0  490,094 
1.0  245,047 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
605.70 
84.4 
511.00 

885,007 		 2,809,960 
885,007 
⑨年額支払賃料        885,007 円　×　12ヶ月　＝　      10,620,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     511.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,620,084 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       743,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,876,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,809,960 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          885,007 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         279,839 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,182,650 円　　　　（　        38,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中津川
　　　　-515		 1,422  
(   1,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,031 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,053 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中津川
　　　　-517		 1,663  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,376 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中津川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 318,603 円  　　　       10,620,084　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,040,400 円  　　　　    102,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,225,503 円　（　　　　　　         8,494 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     605.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,486,800 円  
（　　　　　        28,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,182,650 円      
②総費用 2,225,503 円      
③純収益　①－② 7,957,147 円      
④建物等に帰属する純収益 7,486,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 470,347 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 457,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,467,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中津川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中津川市太田町二丁目３５１番１６
 2035000408013-0000
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備考