令和6年1月12日　提出 中津川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 住宅のほか店舗兼住 宅等が見られる住宅 地域 西10m県道 水道、下水 美乃坂本 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 県道 交通 施設 美乃坂本駅南方 400m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 美乃坂本駅北部では、リニア新駅及び整備工場の大規模造成工事が進行中にあるが、近隣地域を含め駅南部では 、静態的な状態にある。工事関係の需要等もあり、地価は依然として、強含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美乃坂本駅利用を前提とした、茄子川及び千旦林地区内の住宅地が中心となる。需要者の中心は、市内 居住の一次取得者で、郊外から転入者も比較的多い地域である。リニア新駅及び車両基地の関連事業が進展している駅 北部に対して、駅南部は従前の概ね静態的状況にある。事業の進捗により、南部もその影響を受けるものと予測される 。市場での需要の中心価格帯は、土地は１，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 専ら節税目的の収益不動産も見られるが、土地建物一体の元本価値の回収可能な賃料の設定は難しいため、収益還元法 を非適用とした。一方で、比準価格は、美乃坂本駅利用を前提とした事例を収集し、その中で信頼性のある事例を選択 した。地域の取引態様が、利便性や居住の快適性を重視した自用目的の取引が大部分である。よって、代表標準地から の検討を踏まえ、市場取引を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　中津川（県） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均より高い。 中心部平坦地の需要が高いが、郊外丘陵地は 低い。美乃坂本駅北では、リニア関連の整備 が進む。 リニア新駅関連事業が駅北部で進展する一方 で、南部では既成住宅地域として変化は見ら れない。県道沿いに存するが、地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +19.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +0.7 ％