令和6年1月13日　提出 中津川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市駒場字大平１５６１番３３外 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北5m市道 水道、下水 中津川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中津川駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ２階建住宅が主体の地域構成の継続を見込む。物権変動は静態的であるが、地価は周辺市況に同調して底堅く推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中津川市の中津・坂本・苗木地区と判定する。住宅市場は３、４人世帯向けの戸建が中心で、土地・建物 一体の取引が主流である。新規供給は郊外のミニ開発等が主体で、需要者のエリア選別は子育て、教育環境を優先する 傾向が強まっている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１５００万～ ２２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は住宅需要層の類似性が強い地域で成立した５事例によって試算し、市場実態に即した価格が得られた と判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅は旧来地主の供給が多く、土地の元本コストや資産リ スク等を消化しきれない賃料形成の常態化を把捉している。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準 地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [ 99.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口はこの１年で１％程度の減少となっ ている。世帯数は微減に転じた前年からほぼ 横ばいだが、地区別では大半がマイナス基調 にある。 生鮮品を扱うドラッグストアの近接地に低価 格路線の中堅スーパーがオープン。日用消費 の地域完結性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.2 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％