別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
関 5-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.
鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 関市武芸川町高野字水押４２３番７
 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 農地の中に店舗等が
見られる路線商業地
域		 北東11.5m国道、北西側道 水道、下水 岐阜

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

18.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度が低い郊外の商業地域で繁華性、収益性が劣る。地価は下落が続いており、格別の発展要因も認められな
いため当分の間は現状で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,480 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は関市北西部の幹線沿いの商業地域である。主な需要者は地元の商店経営者等である。コンビニエンススト
ア、日用品店舗等近隣住民を対象とする店舗が中心で商圏、繁華性の程度は弱い。土地取引が少なく取引は必要に応じ
て個別的に行われる傾向があるが、中心価格帯は１㎡当たり２．５万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により２試算価格を得た。比準価格は郊外に所在する類似性を有する取引事例より比準したもので、市場の実態を
反映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業
集積、賃貸需要が低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益価
格を考量して代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　関 5-3                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[ 97.0]		 100
[184.7]		 [100.0]
100		 24,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 関市の人口減少・高齢化が進行している。地
域経済も格別の発展要因がなく現状維持が続
いており不動産市況も同様でやや活気がない
。

繁華性、収益性の弱い路線商業地域で格別の
変動要因は見られない。今後も弱含みで推移
すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 関Ｙ４２

-68829		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
（都） 近商
居住誘導区域
(90,300)
b 関５６

-67938		 関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c 関Ｙ４２

-59660		 関市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西19m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 関３９

-64922		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.7m市道、
南5.7m、角地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e 美濃６１

-68281		 美濃市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東13.1m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,167  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
31,659 		 100
[ 133.1]
23,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,800 
b (　           ) 
21,174  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,089 		 100
[  85.1]
24,781 
24,800 
c (　           ) 
29,997  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
36,531 		 100
[ 142.6]
25,618 
25,600 
d (　           ) 
30,243  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
38,289 		 100
[ 144.0]
26,590 
26,600 
e (　           ) 
42,595  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
42,089 		 100
[ 153.2]
27,473 
27,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -7.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,600 円／㎡]  



関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,107,608 
968,550 
4,139,058 
3,874,640 
264,418 		 （　0.9694）
256,327 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      4,496,965 円　　　　（　      8,480 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   530 ㎡     24.0 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ３戸）、住宅用駐車場３台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
1,550 
255,750 		 5.0  1,278,750 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,200 
198,000 		 2.0  396,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

453,750 		 1,674,750 
0 
⑨年額支払賃料        453,750 円　×　12ヶ月　＝　       5,445,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          90,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,445,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          90,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       442,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,092,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,674,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,107,608 円　　　　（　         9,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃
　　　　-503		 1,076  
(   1,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,133 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 関
　　　　-512		 1,340  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,314 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,400 円  　　　　     47,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 166,050 円  　　　        5,535,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      485,500 円  　　　　     47,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         968,550 円　（　　　　　　         1,827 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9694    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0640 ×　 40 ％　＋　0.0851 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,874,640 円  
（　　　　　         7,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,107,608 円      
②総費用 968,550 円      
③純収益　①－② 4,139,058 円      
④建物等に帰属する純収益 3,874,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,496,965 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,480 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　関市武芸川町高野字水押４２３番７
 2017000095400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
関 5-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳   TEL.
鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 関市武芸川町高野字水押４２３番７
 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 農地の中に店舗等が
見られる路線商業地
域		 北東11.5m国道、北西側道 水道、下水 岐阜

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１．５ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

18.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関、医療施設、ドラッグストアが散在する程度で店舗集積は低い。人口減少も進んでおり商環境の改善は
難しく、当面、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,740 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内全般の商業地の他、隣接周辺美濃市、山県市等のロードサイド等である。需要者の中心は地縁性を
有する個人で、全国チェーンの物販、飲食店等は少ない。武芸川町内での商圏漏出や弱体化は鮮明となっており、近時
での取引も見当たらない。取引事例は広域から収集せざるを得ず、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 農地の中に店舗等が見られる郊外型の路線商業地域。二つの試算価格を求めたが、収益価格は町全般の賃貸市場の成熟
や合併以降の商況を反映し、相対的に精度は低い。他方、比準価格も町内での取引価格は見出せないが、中濃圏域或い
は岐阜市郊外より得られた類似性の高い取引事例を中心に算出しており、実証性は高く、試算価格としての相対的信頼
性は高い。この為、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較参酌とし、鑑定評価額を上記価格に決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　関 5-3                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[183.5]		 [100.0]
100		 25,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要が旺盛な地域では堅調さが
みられる。



新規店舗の進出はみられない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃Ｙ６０

-76275		 美濃市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16.6m県道、
南6m、二方路
（都） 近商

(90,200)
b 関５６

-67938		 関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c 関Ｙ３９

-69436		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東13m国道、
西2m、二方路
（都） 

(60,200)
d 関Ｙ３４

-65669		 関市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,743  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
18,625 		 100
[  72.6]
25,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
25,700 
b (　           ) 
21,174  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,089 		 100
[  90.8]
23,226 
23,200 
c (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,891 		 100
[ 100.4]
29,772 
29,800 
d (　           ) 
20,464  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,198 		 100
[  84.0]
24,045 
24,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -7.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,700 円／㎡]  



関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成資料の収集が困難で、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,177,184 
981,245 
4,195,939 
3,923,480 
272,459 		 （　0.9694）
264,122 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      4,633,719 円　　　　（　      8,740 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   530 ㎡     23.0 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ３戸）、駐車場３台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
1,551 
255,915 		 2.0  511,830 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,241 
204,765 		 2.0  409,530 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

460,680 		 921,360 
0 
⑨年額支払賃料        460,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,528,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          90,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により、担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,528,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          90,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       449,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,168,707 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           921,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,177,184 円　　　　（　         9,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 美濃
　　　　-503		 1,076  
(   1,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,537 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,551 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 美濃
　　　　-505		 1,963  
(   1,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,570 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 192,800 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 168,545 円  　　　        5,618,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      491,600 円  　　　　     48,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         981,245 円　（　　　　　　         1,851 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9694    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0640 ×　 40 ％　＋　0.0851 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,923,480 円  
（　　　　　         7,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,177,184 円      
②総費用 981,245 円      
③純収益　①－② 4,195,939 円      
④建物等に帰属する純収益 3,923,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 272,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 264,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,633,719 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,740 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　関市武芸川町高野字水押４２３番７
 2017000095400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考