令和6年1月15日　提出 関 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市西福野町２丁目１８番 ｢西福野町２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 関駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の西寄りに位置する既成住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと推察する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉知小校区及び東側で隣接する安桜小校区内の既成住宅地域と判定した。需要者の中心は市内及び周辺 市町などへの通勤層からなる一次取得者。近隣地域は「山王通」などに近く、利便性に優る既成住宅地域であることか ら、買い替え需要者の参加も見込まれる。土地供給は散発的であるが、需要の中心となる価格帯は土地１６０～２５０ ㎡前後で７００～１０００万円程度、総額で２０００万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の築年数が古いアパートも散見されるが、一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、取引の大半は自己利用を 目的とした住宅取得である。又、対象標準地は地積規模が小さく、戸建賃貸以外、収益物件の想定は困難である。この 為、本件では、収益価格の算出は困難と判断し、豊富な取引事例を基に算出した比準価格を中心に、代表標準地との均 衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 96.8] [103.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物価格が上昇しており、土地を含めた総額 が嵩んでいるからか、中古住宅の取引が増え てきている。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％