別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多治見 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市音羽町１丁目２２４番
 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
都市機能誘導区域
地区計画等

(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中層ビル、店舗が見
られる区画整理済の
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 多治見

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西   135 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業による換地処分
後、５年が経過した商業地域
。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 多治見駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理事業の完了に伴う街並みの熟成や背後住宅地域の人気の高さを背景に、駅周辺では売物件は少ないもの
の、引き続き潜在的な土地需要が見受けられ、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多治見駅を中心に広がる市内中心部の商業地域である。主たる需要者は、自己利用を前提とする地元法
人のほか県外大手法人や金融機関等も含まれる。駅周辺での区画整理事業や市街地再開発事業は一段落したものの、依
然、潜在的な土地需要は強く、供給物件が少ないため、地価は上昇傾向が続いている。しかしながら、実際の取引は少
なく、中心価格帯の把握が難しい状況であるが、市場での希少性から単発的に高額な取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には、事業用賃貸物件も見られるが、駅前であっても事業用の高層建物は少なく、上層階に住宅を配置した賃貸建
物が多数を占め、賃貸市場の成熟の程度は低い。地域の賃貸市場を反映して、収益価格は低位に試算された。一方、本
件比準価格は、市内の５事例を採用の上、多治見駅周辺の事例を中心に試算されており、説得力が高い。よって、代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    127,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.7]		 [105.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 多治見駅や国道１９号が位置する土岐川右岸
に比べ、土岐川左岸の商業地需要は相対的に
弱く、市外縁部の幹線道路沿いの土地需要は
総じて弱い。

駅南での市街地再開発事業は一段落し、駅南
北間での回遊性が向上した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.1
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見３５

-67715		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(80,400)
b 多治見Ｙ３
５
-65284		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
中間画地
１住居
都市機能誘導区域
(60,200)
c 多治見Ｙ３
５
-59447		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西17m県道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(60,200)
d 多治見３５

-57385		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東19m市道、
西3m、二方路
準工
土砂災害警戒区域
(70,200)
e 多治見Ｙ５
５
-67148		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,290 		 100
[  70.3]
148,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
55,529  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.3]
84,655 		 100
[  63.6]
133,105 
140,000 
c (　           ) 
80,019  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
84,391 		 100
[  55.3]
152,606 
160,000 
d (　           ) 
52,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.8]
64,318 		 100
[  43.0]
149,577 
157,000 
e (　           ) 
60,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,686 		 100
[  43.7]
138,870 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　 -18.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -32.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　 -29.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -33.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　 -31.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



多治見 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,934,865 
10,964,851 
39,970,014 
37,612,400 
2,357,614 		 （　0.9483）
2,235,725 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     43,837,745 円　　　　（　     61,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 293.44 ＲＣ10 2,720.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
都市機能誘導区域
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   712 ㎡     26.4 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（３室）、２階～１０階：共同住宅（各階２ＬＤＫ×４戸）、駐車場は店舗用のみ平面式９台 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 共用部分（内階段、エレベータ等）を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.44 
90.0 
264.10 
3,476 
918,012 		 5.0  4,590,060 
1.0  918,012 

 2～ 4		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,401 
355,154 		 2.0  710,308 
1.0  355,154 

 5～ 7		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,453 
368,336 		 2.0  736,672 
1.0  368,336 

 8～10		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,502 
380,757 		 2.0  761,514 
1.0  380,757 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,720.56 
93.6 
2,545.60 

4,230,753 		 11,215,542 
4,230,753 
⑨年額支払賃料      4,230,753 円　×　12ヶ月　＝　      50,769,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,769,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,603,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,461,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,215,542 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,548 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,230,753 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,366,533 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,934,865 円　　　　（　        71,538 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-506		 3,136  
(   3,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
3,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,589 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,476 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-537		 2,256  
(   2,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]
3,581 
c 多治見
　　　　-545		 2,933  
(   2,848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,621 
多治見 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,660,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,561,951 円  　　　       52,065,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      252,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,426,400 円  　　　　    532,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       532,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       532,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,964,851 円　（　　　　　　        15,400 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 532,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,612,400 円  
（　　　　　        52,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,934,865 円      
②総費用 10,964,851 円      
③純収益　①－② 39,970,014 円      
④建物等に帰属する純収益 37,612,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,357,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,235,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,140 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,837,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市音羽町一丁目２２４番
 2004000234959-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
多治見 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市音羽町１丁目２２４番
 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
都市機能誘導区域
地区計画等

(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中層ビル、店舗が見
られる区画整理済の
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 多治見

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西   135 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 多治見駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北土地区画整理事業地内に所在した、中心部の商業地である。駅南地区の市街地再開発事業が完了、駅周辺の
商業集積が加速した。実際の取引は見られないが、旺盛な需要を有し、地価は今後も強含みであると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多治見駅周辺の商業地を主として、中心部の商業地域を包含する。需要者の中心は、地元事業者のほか
県内外法人や公共団体等である。駅南で市街地再開発事業が完了、駅北土地区画整理区域内の商業地でも熟成化が進展
等、駅周辺が商業地の中心となりつつある。画地規模及び駅近接の立地等から、潜在的需要は強い。商業地としての態
様は、事業用借地が主流で、商業地取引も、取引属性及び規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地区画整理事業地内では収益不動産も見られるが、店舗等の賃貸市場が成熟しておらず、不動産の収益性によっての
地価形成が成立しておらず、収益価格は低く試算された。他方、比準価格は、市内中心商業地で、取引は希少であるが
、高水準のものを収集選択した。また、取引に内在する状況を吟味検討しており、実証的で、説得性を有する。よって
、収益価格を参酌して、比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    127,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [105.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年、駅北地区の区画整理事業及び駅南地区
の市街地再開発事業による駅周辺の商業地の
変貌は著しい。土岐川以南の商業地は衰退、
住宅地化が進行。

駅北土地区画整理地内の商業地は熟成化が進
行、公共施設も充実の一途を辿る。多治見市
の中心商業地としての地位は盤石なものとな
りつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.1
環境　　　　　　 -13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見３５

-67715		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(80,400)
b 多治見５５

-60022		 多治見市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
c 多治見Ｙ１
４
-68802		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,180)
d 多治見Ｙ５
５
-68552		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(100,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,981 		 100
[  70.3]
147,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
116,054  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
112,410 		 100
[  72.2]
155,693 
163,000 
c (　           ) 
115,695  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
116,153 		 100
[  73.6]
157,817 
166,000 
d (　           ) 
78,585  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
84,210 		 100
[  61.2]
137,598 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.6 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.8 交通・接近　 -10.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.8 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



多治見 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業完了後であるが、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,712,763 
10,137,921 
38,574,842 
36,622,600 
1,952,242 		 （　0.9483）
1,851,311 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     36,300,216 円　　　　（　     51,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 293.44 ＲＣ10 2,720.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
都市機能誘導区域
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   712 ㎡     26.4 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階共同住宅、２ＬＤＫ×各階４戸、駐車場：９台 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 エントランス、内階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.44 
90.0 
264.10 
3,487 
920,917 		 5.0  4,604,585 
1.0  920,917 

 2～ 3		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,310 
332,085 		 2.0  664,170 
1.0  332,085 

 4～ 6		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,350 
342,225 		 2.0  684,450 
1.0  342,225 

 7～ 8		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,390 
352,365 		 2.0  704,730 
1.0  352,365 

 9～10		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,430 
362,505 		 2.0  725,010 
1.0  362,505 

計
2,720.56 
93.6 
2,545.60 

4,041,502 		 10,845,755 
4,041,502 
⑨年額支払賃料      4,041,502 円　×　12ヶ月　＝　      48,498,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,498,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,489,701 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,304,323 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,845,755 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,041,502 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,305,405 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,712,763 円　　　　（　        68,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-507		 2,560  
(   2,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,657 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,487 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-513		 2,416  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,451 
c 多治見
　　　　-524		 2,563  
(   2,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,943 
多治見 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,072,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,493,821 円  　　　       49,794,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      252,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,283,600 円  　　　　    518,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,137,921 円　（　　　　　　        14,239 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 518,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,622,600 円  
（　　　　　        51,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,712,763 円      
②総費用 10,137,921 円      
③純収益　①－② 38,574,842 円      
④建物等に帰属する純収益 36,622,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,952,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,851,311 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,300,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市音羽町一丁目２２４番
 2004000234959-0000
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備考