別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多治見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市笠原町字向島２４６９番４外
 ②地積
　(㎡)		 924  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
都市機能誘導区域


(90,300)
台形
1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 店舗、スーパー、銀
行等が散在する商業
地域		 西15m県道、北側道 水道、下水 多治見

4.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 多治見駅南東方

4.8km		 法令

規制		 近商
(80,300)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 笠原町内の中心的な商業地域であるが、近隣商業地域的色彩も強く、周辺の土地利用に大きな変化はなく、土地
需要も限定的であることから、今後も地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内幹線道路沿いの商業地域及び背後混在地域であるが、周辺市の幹線道路沿いの商業地域とも価格牽
連性を有する。需要者の中心は、店舗または事務所利用を前提とする地元企業や個人事業者である。近隣地域周辺では
、窯業関連の企業や事業者の集積が高いが、地場産業は長期に渡り緩やかな衰退傾向にあり、事業撤退に伴う物件売却
も散見され、地価は弱含みで推移している。地域での商業地取引は少なく、中心価格帯を把握できない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に事業用賃貸物件は少なく、大半は自用の店舗や事務所であり、事業用物件であっても不動産の収益性が重視され
るケースは極めて限定的であり、当該市場状況を反映して収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用に当た
っては、広域的な事例の収集に努めるとともに、市内の４事例を中心に試算されており、市場実態を反映した信頼性の
高い価格である。したがって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 多治見駅や国道１９号が位置する土岐川右岸
に比べ、土岐川左岸の商業地需要は相対的に
弱く、市外縁部の幹線道路沿いの土地需要は
総じて弱い。

地域要因に大きな変動はないが、地場産業の
衰退、人口減少、高齢化等が続いており、市
場は縮小傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見３５

-57351		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
b 多治見５５

-71582		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c 多治見Ｙ３
８
-59427		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東8.5m市道
、中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
d 多治見Ｙ３
５
-60024		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
e 土岐４７

-57363		 土岐市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西10m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.6]
29,357 		 100
[ 112.7]
26,049 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
26,600 
b (　           ) 
35,960  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
35,255 		 100
[ 114.1]
30,898 
31,500 
c (　           ) 
21,625  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
21,090 		 100
[  82.5]
25,564 
26,100 
d (　           ) 
23,503  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,812 		 100
[  78.0]
29,246 
29,800 
e (　           ) 
17,978  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
25,207 		 100
[  81.3]
31,005 
31,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　 +21.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　 +22.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  -5.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　 -16.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,500 円／㎡]  



多治見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,318,916 
1,305,125 
5,013,791 
4,339,220 
674,571 		 （　0.9709）
654,941 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     11,490,193 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 187.00 Ｓ2 374.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
都市機能誘導区域
 90 ％   300 ％   300 ％   924 ㎡     31.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（２室）、２階：共同住宅（２ＤＫ×４戸）、駐車場：２０台（駐車場使用料は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.00 
100.0 
187.00 
1,874 
350,438 		 5.0  1,752,190 
1.0  350,438 

 2～ 2		 住宅
187.00 
100.0 
187.00 
1,124 
210,188 		 2.0  420,376 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
374.00 
100.0 
374.00 

560,626 		 2,172,566 
350,438 
⑨年額支払賃料        560,626 円　×　12ヶ月　＝　       6,727,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,727,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       538,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,189,311 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,172,566 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          350,438 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         109,617 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,318,916 円　　　　（　         6,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-510		 2,665  
(   2,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,974 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,874 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-521		 1,886  
(   1,883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[127.0]		 100
[ 80.0]
1,856 
c 多治見
　　　　-541		 2,567  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,975 
多治見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,500 円  　　　　     60,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 201,825 円  　　　        6,727,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      613,000 円  　　　　     60,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,100 円  　　　　     60,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,100 円  　　　　     60,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,305,125 円　（　　　　　　         1,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 45 ％　＋　0.0704 ×  35 ％　＋ 0.1010 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,339,220 円  
（　　　　　         4,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,318,916 円      
②総費用 1,305,125 円      
③純収益　①－② 5,013,791 円      
④建物等に帰属する純収益 4,339,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 674,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 654,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          709 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,490,193 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市笠原町字向島２４６９番４
 2004000284326-0000
2 　多治見市笠原町字向島２４６９番５
 2004000284327-0000
3 　多治見市笠原町字向島２４７０番２
 2004000284334-0000
4 　多治見市笠原町字向島２４９４番２
 2004000284408-0000
5 　多治見市笠原町字向島２４９４番２５
 2004000284428-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
多治見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市笠原町字向島２４６９番４外
 ②地積
　(㎡)		 924  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
都市機能誘導区域


(90,300)
台形
1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 店舗、スーパー、銀
行等が散在する商業
地域		 西15m県道、北側道 水道、下水 多治見

4.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 多治見駅南東方

4.8km		 法令

規制		 近商
(80,300)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 多治見市郊外の路線商業地域に所在、顧客を吸引する店舗も少なく、事業者の出店意欲は弱く、近年、店舗等の
進出は殆どない。数年来、地価の下落が続き、将来においても弱含みで傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、笠原町内の商業地又は住商混在地を中心に、市郊外の幹線道路沿いの商業地が圏域となる。需要者の中
心は、個人事業者又は法人で、新規店舗の進出は皆無に等しい。地場産業のタイル業の不調が原因で、人口の減少が著
しく、中心地と比較して繁華性に劣り、商業地としての需要は弱い。郊外商業地としての態様は事業用借地が主で、笠
原町内の商業地取引は希少で、取引があっても、取引規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多治見市郊外に位置し、その利用形態は自用又は事業用借地が主で、貸店舗、貸事務所の賃貸市場が未成熟のため、不
動産の収益性によっての地価形成なされておらず、収益価格は低く試算された。他方、比準価格は、取引が低迷するな
か、笠原町内の実際の取引を中心に、収集選択した。また、その試算過程では、事例に内在する状況を吟味検討してお
り、説得性を有する。よって、収益価格を参考程度に、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年、駅北地区の区画整理事業及び駅南地区
の市街地再開発事業による駅周辺の商業地の
変貌は著しい。土岐川以南の商業地は衰退、
住宅地化が進行。

郊外の路線商業地域で、背後人口の減少、事
業の廃業及び店舗の閉鎖等の傾向にある。近
隣地域において、近年、新規店舗等の進出は
認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見Ｙ５
５
-68897		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 多治見Ｙ３
５
-60024		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c 多治見Ｙ３
５
-73334		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.6m市道、
中間画地
準工
土砂災害警戒区域
(60,200)
d 多治見３５

-57351		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,349  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,214 		 100
[  73.7]
26,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
26,600 
b (　           ) 
23,503  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,858 		 100
[  83.9]
27,244 
27,800 
c (　           ) 
22,077  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
22,032 		 100
[  76.5]
28,800 
29,400 
d (　           ) 
25,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.6]
29,269 		 100
[ 108.2]
27,051 
27,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -17.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  -5.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　 -16.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　 +21.4 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,500 円／㎡]  



多治見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,202,773 
1,208,503 
4,994,270 
4,405,740 
588,530 		 （　0.9709）
571,404 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     10,024,632 円　　　　（　     10,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 187.00 Ｓ2 374.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
都市機能誘導区域
 90 ％   300 ％   300 ％   924 ㎡     31.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅、２ＤＫ×４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.00 
100.0 
187.00 
1,763 
329,681 		 5.0  1,648,405 
1.0  329,681 

 2～ 2		 住宅
187.00 
100.0 
187.00 
1,150 
215,050 		 2.0  430,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
374.00 
100.0 
374.00 

544,731 		 2,078,505 
329,681 
⑨年額支払賃料        544,731 円　×　12ヶ月　＝　       6,536,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,536,772 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       457,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,079,198 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,078,505 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          329,681 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         104,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,202,773 円　　　　（　         6,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-514		 1,928  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,802 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,763 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-531		 2,236  
(   2,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,033 
c 多治見
　　　　-537		 2,256  
(   2,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,962 
多治見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,800 円  　　　　     58,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 196,103 円  　　　        6,536,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      593,600 円  　　　　     58,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,208,503 円　（　　　　　　         1,308 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,405,740 円  
（　　　　　         4,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,202,773 円      
②総費用 1,208,503 円      
③純収益　①－② 4,994,270 円      
④建物等に帰属する純収益 4,405,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 588,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 571,404 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,024,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市笠原町字向島２４６９番４
 2004000284326-0000
2 　多治見市笠原町字向島２４６９番５
 2004000284327-0000
3 　多治見市笠原町字向島２４７０番２
 2004000284334-0000
4 　多治見市笠原町字向島２４９４番２
 2004000284408-0000
5 　多治見市笠原町字向島２４９４番２５
 2004000284428-0000
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備考