別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
多治見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市京町１丁目１６０番
 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
居住誘導区域


(70,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 事務所、店舗等の多
い路線商業地域
 北東13.5m県道、背面道 水道、下水 多治見

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南   140 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．５ｍ県道 交通

施設		 多治見駅南方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市郊外南部の路線商業地で、その商圏は概ね土岐川以南に限られる。新規出店は少なく、空店舗等も見られ、繁
華性はやや劣る。現状のまま推移すると予想され、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの路線商業地域を中心とした市内商業地域。需要者の中心は、法人及び個人事業者
である。店舗の入れ替わりや新規出店は殆ど見られない。県道沿いには、集客力のある店舗もなく、消費者の関心は市
内又は市郊外の大型小売店舗の商業地域にあり、低迷傾向が続いている。商業地としての態様は、事業用借地が主流で
あり、商業地取引も、当事者属性、画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の地域的特性が類似する取引事例を収集、選択及び採用し、試算しており実証的である。自用目
的での店舗、事務所利用が中心で、賃貸市場の成熟度にやや難があるため、収益価格は、低位に試算された。よって、
収益価格を参考とするに留め、市場の実態を適切に反映し説得力に優る比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏
まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,800 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[142.7]		 [103.0]
100		 49,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中小店舗をはじめとする既成の商業地域は住
宅地化が進むなか、多治見駅北土地区画整理
地内や幹線道路沿いの路線商業地域の需要は
堅調。

郊外南部の路線商業地で、空店舗も見られ、
新規出店も少ない。安定的、静態的地域で、
概ね現状維持の状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.2
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見Ｙ５
５
-68539		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
b 多治見Ｙ１
４
-60042		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 多治見５５

-71582		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d 多治見３５

-57385		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東19m市道、
西3m、二方路
準工
土砂災害警戒区域
(70,200)
e 多治見Ｙ１
４
-60044		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
南西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,790  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,217 		 100
[  82.3]
47,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,100 
b (　           ) 
30,740  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,740 		 100
[  66.5]
46,226 
47,600 
c (　           ) 
35,960  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
35,255 		 100
[  72.7]
48,494 
49,900 
d (　           ) 
52,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.8]
64,318 		 100
[ 131.5]
48,911 
50,400 
e (　           ) 
60,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
57,558 		 100
[ 120.6]
47,726 
49,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.2 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 -19.5 環境　　　　 +61.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　 +11.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,200 円／㎡]  



多治見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,438,736 
1,376,604 
5,062,132 
4,489,010 
573,122 		 （　0.9709）
556,444 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      9,762,175 円　　　　（　     26,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 192.00 Ｓ2 384.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
居住誘導区域
 70 ％   200 ％   200 ％   374 ㎡     14.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階はフロア貸し。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
192.00 
87.5 
168.00 
1,786 
300,048 		 5.0  1,500,240 
1.0  300,048 

 2～ 2		 事務所
192.00 
95.8 
183.94 
1,442 
265,241 		 3.0  795,723 
1.0  265,241 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
384.00 
91.7 
351.94 

565,289 		 2,295,963 
565,289 
⑨年額支払賃料        565,289 円　×　12ヶ月　＝　       6,783,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,783,468 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       542,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,240,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,295,963 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,123 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          565,289 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         176,822 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,438,736 円　　　　（　        17,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-509		 2,136  
(   1,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,751 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,844 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,786 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-514		 1,928  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,721 
c 多治見
　　　　-525		 2,225  
(   2,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,060 
多治見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,500 円  　　　　     59,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 203,504 円  　　　        6,783,468　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      604,800 円  　　　　     59,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,376,604 円　（　　　　　　         3,681 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,489,010 円  
（　　　　　        12,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,438,736 円      
②総費用 1,376,604 円      
③純収益　①－② 5,062,132 円      
④建物等に帰属する純収益 4,489,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 573,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 556,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,762,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市京町一丁目１６０番
 2004000184076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多治見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市京町１丁目１６０番
 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
居住誘導区域


(70,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 事務所、店舗等の多
い路線商業地域
 北東13.5m県道、背面道 水道、下水 多治見

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南   140 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．５ｍ県道 交通

施設		 多治見駅南方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 土岐川以南に形成される幹線街路沿線の既成商業地で郊外幹線街路沿線への拡散傾向から相対的地位は低下も現
時の地域的特性を維持と予測。ＪＲ多治見駅へのほぼ徒歩圏内にあって地価は横ばい程度で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として市街地内の幹線道路沿い及び既成の商業地域。需要者の中心はサービス関連の事業者である。多
治見市内の商業地域の内、土岐川以北の商業地域は路線商業地域や多治見駅周辺部を中心に商業集積が進み、良好な繁
華性を維持している。他方、土岐川以南の商業地域は土岐川以北へ顧客が流出し、衰退傾向が続いている。商業地の取
引はまれで、取引される価格帯は画地規模等によりバラツキがあり需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法
については、自用目的での店舗、事務所利用が中心で事業者向けの賃貸市場の成熟に難があるがテナントビルも散見さ
れることから商業事業者向けの賃貸市場に相応の熟成が見られ同手法適用の妥当性を有する。よって市場の実態を反映
した比準価格を採用し収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,800 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[142.3]		 [103.0]
100		 49,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工業団地開発は令和１０年販売予定区画を除
き一段落。市役所駅北庁舎隣接地への市役所
新庁舎建設計画の進展。人口は過去５年で３
．５％減少した。

土岐川以南の市街地内に形成される県道沿い
の商業地域で既存店舗を中心に熟成、安定し
ており地域要因に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.2
交通・接近　　　  +8.9
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見５５

-71582		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b 多治見Ｙ１
４
-60044		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
南西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c 多治見３５

-57351		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
d 多治見３５

-57385		 多治見市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東19m市道、
西3m、二方路
準工
土砂災害警戒区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,960  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
35,255 		 100
[  73.7]
47,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,300 
b (　           ) 
60,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
57,558 		 100
[ 122.9]
46,833 
48,200 
c (　           ) 
25,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.6]
29,357 		 100
[  60.3]
48,685 
50,100 
d (　           ) 
52,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.8]
64,318 		 100
[ 106.2]
60,563 
62,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　 +11.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 -19.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,200 円／㎡]  



多治見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,703,093 
1,424,076 
5,279,017 
4,640,410 
638,607 		 （　0.9709）
620,024 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     10,877,614 円　　　　（　     29,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 192.00 Ｓ2 384.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
居住誘導区域
 70 ％   200 ％   200 ％   374 ㎡     14.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所　各階フロア貸し ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 共用部分（内階段、廊下等）のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
192.00 
87.5 
168.00 
1,816 
305,088 		 5.0  1,525,440 
1.0  305,088 

 2～ 2		 事務所
192.00 
95.8 
183.94 
1,612 
296,511 		 3.0  889,533 
1.0  296,511 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
384.00 
91.7 
351.94 

601,599 		 2,414,973 
601,599 
⑨年額支払賃料        601,599 円　×　12ヶ月　＝　       7,219,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,219,188 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       721,919 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,497,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,414,973 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          601,599 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         184,089 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,703,093 円　　　　（　        17,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-517		 3,230  
(   3,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[170.0]		 100
[ 85.0]
2,032 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,816 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-523		 2,033  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[ 85.0]
1,595 
c 多治見
　　　　-534		 2,414  
(   2,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[160.0]		 100
[100.0]
1,676 
多治見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,500 円  　　　　     61,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,576 円  　　　        7,219,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      625,200 円  　　　　     61,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,424,076 円　（　　　　　　         3,808 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,640,410 円  
（　　　　　        12,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,703,093 円      
②総費用 1,424,076 円      
③純収益　①－② 5,279,017 円      
④建物等に帰属する純収益 4,640,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 638,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 620,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,877,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市京町一丁目１６０番
 2004000184076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考