鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
多治見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

TEL.

鑑定評価額

9,450,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市宮前町１丁目８８番１				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東14m県道	水道、ガス、下水	多治見 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

多治見駅北東方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

市街地内の既成商業地で、商業施設の幹線道路への拡散傾向から商業地としての地位は相対的に低下。駅徒歩圏
内にあり住宅地を中心として需要は旺盛。その影響から駅徒歩圏の商業地の地価は強含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として市街地内の幹線道路沿い及び既成の商業地域であるが、新設商業施設の郊外幹線道路沿線への
拡散傾向のなか、商業地としての地位の低下が見受けられる。個人事業者を中心とする既存の商業地であり、大規模画
地の確保の困難性から大手事業者の進出は望めず、需要者の中心は市内に地縁性をもつ個人事業者又は法人となる。土
地取引は散発的、かつ規模等による取引価格の大きなばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域内の地域的特性が類似する取引事例を収集及び採用して試算しており、実証的である。自用目的で
の店舗、事務所利用が中心で、賃貸市場の成熟度にやや難があることから、収益価格は低位に試算された。よって、収
益価格を参考とするに留め、自用目的の取引が中心で、市場の実態を適切に反映し説得力に優る比準価格を採用し、前
年価格からの推移を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中小店舗をはじめとする既成の商業地域は住
宅地化が進むなか、多治見駅北土地区画整理
地内や幹線道路沿いの路線商業地域の需要は
堅調。

市街地を通過する幹線道路沿いに形成される
熟成した商業地で、用途的に安定しており地
域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ５５ -68553	多治見市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,270)
b	多治見Ｙ１４ -60044	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7m市道、南西6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	多治見Ｙ５５ -68894	多治見市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8.7m県道、中間画地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
d	多治見Ｙ３５ -65284	多治見市		建付地	（　）	不整形	東16m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
e	多治見Ｙ５５ -67148	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,550	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,102	100 [ 106.6]	67,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 60,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	57,558	100 [ 87.1]	66,083		66,100
c	(　 ) 52,625	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	52,833	100 [ 76.8]	68,793		68,800
d	(　 ) 55,529	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.3]	84,655	100 [ 121.6]	69,618		69,600
e	(　 ) 60,204	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,686	100 [ 89.4]	67,881		67,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.3	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -14.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -10.9	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -32.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -24.6	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

多治見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,858,189	1,286,888	4,571,301	4,343,500	227,801	（　0.9460） 215,500	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	3,990,741 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.00	ＲＣ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	139 ㎡	12.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階及び３階：事務所でフロア貸し

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	81.4	84.66	2,549	215,798	5.0	1,078,990
							0.0	0
2～ 3	事務所	104.00	81.4	84.66	1,780	150,695	5.0	753,475
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	81.4	253.98		517,188		2,585,940
								0

⑨年額支払賃料	517,188 円　×　12ヶ月　＝　 6,206,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,206,256 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,833,881 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,585,940 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,858,189 円　　　　（　 42,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-506	3,136 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,549 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-536	1,895 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,278
c	多治見　　　　-541	2,567 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,445

多治見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,500 円	59,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,188 円	6,206,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 606,900 円	59,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,286,888 円　（　　　　　　 9,258 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,343,500 円（　　　　　 31,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,858,189 円
②総費用	1,286,888 円
③純収益　①－②	4,571,301 円
④建物等に帰属する純収益	4,343,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,990,741 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

多治見 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	多治見市宮前町一丁目８８番１	2004000259092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
多治見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　神田　浩二

TEL.

鑑定評価額

9,420,000 円

１㎡当たりの価格

67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市宮前町１丁目８８番１				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東14m県道	水道、ガス、下水	多治見 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

多治見駅北東方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、多治見市中心部に程近い旧来からの商業地域であり、安定的に推移するものと予測され、景気がや
や停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、多治見市中心部の商業地が圏域であり、主な需要者は事務所ビル等を目的とした法人等で
ある。当該地域は、多治見市中心部に程近い旧来からの商業地域であることから、一定の需要が認められる。市場の価
格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり２０～２５万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気がやや停滞気味になりつつある中で、多
治見市商業地において地価はやや上昇傾向に
ある。

景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の地価はやや上昇傾向にあ
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -67715	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
b	多治見Ｙ３５ -65284	多治見市		建付地	（　）	不整形	東16m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
c	多治見Ｙ５５ -68553	多治見市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,270)
d	多治見Ｙ３５ -65330	多治見市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,850	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,290	100 [ 154.4]	67,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,500
b	(　 ) 55,529	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.3]	84,655	100 [ 125.0]	67,724		67,700
c	(　 ) 70,550	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,102	100 [ 106.6]	67,638		67,600
d	(　 ) 90,746	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	95,798	100 [ 140.4]	68,232		68,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -10.9	環境　　　　 +49.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -32.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.3	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +53.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

多治見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,926,886	1,294,366	4,632,520	4,343,500	289,020	（　0.9460） 273,413	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	5,063,204 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.00	ＲＣ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	139 ㎡	12.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：事務所、各フロア貸し。駐車場：なし。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	81.4	84.66	2,637	223,248	5.0	1,116,240
							0.0	0
2～ 3	事務所	104.00	81.4	84.66	1,839	155,690	5.0	778,450
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	81.4	253.98		534,628		2,673,140
								0

⑨年額支払賃料	534,628 円　×　12ヶ月　＝　 6,415,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,415,536 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 513,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,902,293 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,673,140 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,926,886 円　　　　（　 42,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-505	2,914 ( 2,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,648 円/㎡　月額支払賃料（　 2,637 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-513	2,416 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,684
c	多治見　　　　-525	2,225 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,618

多治見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,500 円	59,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,466 円	6,415,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 606,900 円	59,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,294,366 円　（　　　　　　 9,312 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,343,500 円（　　　　　 31,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,926,886 円
②総費用	1,294,366 円
③純収益　①－②	4,632,520 円
④建物等に帰属する純収益	4,343,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	273,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,063,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

多治見 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	多治見市宮前町一丁目８８番１	2004000259092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考