令和6年1月15日　提出 多治見 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -15 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市明和町４丁目５番４５１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 多治見 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南   190 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に開発され た郊外の大規模住宅団地（明 和団地）。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北西方 4.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する熟成した住宅団地であり、団地内居住者の高齢化に伴い、今後も中古住宅の供給が増加するこ とが予測されるため、地価は引き続き緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市郊外の丘陵地の住宅団地である。主たる需要者は、市内在住者あるいは市内通勤者である。近 隣地域は、熟成した住宅団地内に位置しており、団地内では個人による中古住宅の取引が中心となっているが、建物取 壊しを前提とした中古住宅付きの売買や業者によるリフォーム後の中古住宅の販売も目立っている。中心価格帯は、土 地総額７００～９００万円程度、築４０年以上経過する中古住宅は、更地価格相当で取引される物件も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に位置しており、周辺に賃貸建物は見受けられず、また事業採算性の観点か らも賃貸建物想定が非現実的であるため、収益還元法を適用できなかった。需要者の中心である住宅取得目的の個人は 、取引に当たり、地域の地価水準や他の売物件との比較検討の上、購入の意思決定を行っている。したがって、住宅団 地内の５事例から試算された説得力の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　多治見（県） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では市街地中心部周辺の需要が強く、一 方で郊外の開発時期の古い丘陵地の住宅団地 や集落部の需要は弱く、二極化傾向が顕著で ある。 熟成した住宅団地であり、地域要因に特段の 変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ -0.3 ％