令和6年1月12日　提出 多治見 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -13 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市小泉町６丁目１１５番２６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小泉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    65 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 小泉駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ小泉駅徒歩圏内に位置する住宅地域として安定的に推移と予測。鉄道駅徒歩圏内住宅地域に係る需要は堅調 であることに加え居住利便性に基づく需要者選好性の強さを反映して需給強含み、地価は上昇傾向推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多治見市内の地域的・価格的な牽連関係を有する住宅地域。主たる需要者は市内在住者を中心に鉄道駅と の接近性を重視する名古屋市方面へ通勤する勤労者も含む。需要が堅調な鉄道駅徒歩圏内住宅地域であることに加え居 住利便性も良好であることから需要者の選好性は高く需給は強含み、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。需 要中心価格帯は土地総額６００～７００万円程度、新築戸建２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺住宅地域には賃貸物件も散見されるが、本件では近隣地域の地域的特性及び対象標準地の画地上の制約 から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であり 信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地 からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引 件数は増加傾向にある。取引価格は選好性の 高い上昇基調地域と郊外部の下落基調地域が 混在する。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +16.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％