令和6年1月15日　提出 多治見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -12 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市笠原町字下神戸２９６７番２ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に空 地も見られる住宅地 域 北東6.5m市道 水道、下水 多治見 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 多治見駅南東方 5.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、多治見市郊外にある旧笠原町内に形成される既成の住宅地域であり、現用途的特性を維持しつつ推 移すると予測。窯業の衰退、多治見市全体を上回るペースでの人口減少等から地価は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、多治見市郊外の土岐川南部を中心とする住宅地域である。多治見市は地縁的選好性が強い ため、需要者の中心は、名古屋方面への通勤を前提とした市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、窯 業の衰退に伴い、人口の流出が続いているため、地価は下落傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地 は４００万円～６００万円である。尚、尚、新規の戸建住宅分譲はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧来からの混在住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心 であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模が小さいことから、共同住宅 を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準 地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [157.0] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業団地開発は令和１０年販売予定区画を除 き一段落。市役所駅北庁舎隣接地への市役所 新庁舎建設計画の進展。人口は過去５年で３ ．５％減少した。 旧笠原町中心市街地の一角に形成される戸建 住宅を主体とした住宅地域であり住宅地とし て熟成、安定しており地域要因の大きな変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　 +25.2 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％