別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多治見 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 -11 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市大正町１丁目１５番
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
都市機能誘導区域


(90,330)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 多治見

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５．
５ｍ市道		 交通

施設		 多治見駅北東方

870m		 法令

規制		 商業
(80,330)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ多治見駅徒歩圏内の住宅地域であり、利便性の高さから底堅い需要があるものの、宅地供給は限定的である
ことから、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多治見駅を中心に広がる市街地中心部周辺の住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者のほかＪＲ
中央本線を利用して名古屋市方面に通勤する周辺市町在住者も含まれる。市内では、精華小学校区内における住宅地の
人気が高いものの、供給物件は少なく、慢性的な需要過多の状況が続いており、水面下で成約に至る売物件も多い。当
該市場状況から、高値での取引も見受けられ、中心価格帯の把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も見られるが、既存地主が遊休地の有効活用を目的として建設したものが大部分を占めており、実
際には土地建物一体としての元本価値に見合う賃料収入が得られていない。当該市場を反映して、収益価格は低位に求
められた。一方、比準価格は地域の類似性の高い駅周辺の５事例を採用して試算されており、説得力が高い。したがっ
て、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,300 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[140.2]		 [100.0]
100		 63,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では市街地中心部周辺の需要が強く、一
方で郊外の開発時期の古い丘陵地の住宅団地
や集落部の需要は弱く、二極化傾向が顕著で
ある。

多治見駅徒歩圏の住商混在地域では、住宅地
需要が価格を底上げしている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見５５

-67625		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
b 多治見３５

-70715		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,300)
c 多治見Ｙ１
４
-60044		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
南西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 多治見Ｙ５
５
-68539		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
e 多治見Ｙ３
５
-67262		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
北1.5m、
二方路
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
57,333 		 100
[  90.2]
63,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,600 
b (　           ) 
59,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
60,999 		 100
[  97.7]
62,435 
62,400 
c (　           ) 
60,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
57,558 		 100
[ 107.9]
53,344 
53,300 
d (　           ) 
38,790  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,217 		 100
[  69.1]
56,754 
56,800 
e (　           ) 
46,492  		 100
[  60.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
77,260 		 100
[ 100.6]
76,799 
76,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



多治見 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,901,446 
384,453 
1,516,993 
1,291,050 
225,943 		 （　0.9717）
219,549 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,304,882 円　　　　（　     20,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 59.62 ＬＳ2 119.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   330 ％   207 ㎡     11.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ（２ＬＤＫ／２戸）、平均専有面積：５９．６２㎡、駐車場：平面式４台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
59.62 
100.0 
59.62 
1,296 
77,268 		 2.0  154,536 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
119.24 
100.0 
119.24 

154,536 		 309,072 
0 
⑨年額支払賃料        154,536 円　×　12ヶ月　＝　       1,854,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     119.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,854,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        99,922 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,898,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           309,072 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,901,446 円　　　　（　         9,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-7		 1,401  
(   1,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,249 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,298 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,296 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-16		 1,313  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,287 
c 多治見
　　　　-43		 1,560  
(   1,559) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
1,357 
多治見 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,500 円  　　　　     17,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 59,953 円  　　　        1,998,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,400 円  　　　　     17,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,100 円  　　　　     17,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,100 円  　　　　     17,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         384,453 円　（　　　　　　         1,857 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     119.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,291,050 円  
（　　　　　         6,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,901,446 円      
②総費用 384,453 円      
③純収益　①－② 1,516,993 円      
④建物等に帰属する純収益 1,291,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 225,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 219,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,304,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市大正町一丁目１５番
 2004000199934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
多治見 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 -11 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市大正町１丁目１５番
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
都市機能誘導区域


(90,330)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 多治見

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
５ｍ市道		 交通

施設		 多治見駅北東方

870m		 法令

規制		 商業
(80,330)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 堅調な需要を誇るＪＲ多治見駅徒歩圏内の既成住宅地域であり現状維持にて推移と予測。強い選好性に対し供給
量自体が少数であることも相まって引き続き需給は強含み、地価は上昇傾向にて推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は精華小学校校区内住宅地域を中心に多治見市内の地域的・価格的な牽連関係を有する住宅地域を含む圏域
。主たる需要者は市内在住者、鉄道駅との接近性並びに学区及び閑静な居住環境に着目する名古屋市方面へ通勤する勤
労者である。強い選好性に対し供給量自体が少ないこととも相まって引き続き需給は強含みにて推移と予測する。需要
中心価格帯の把握は困難であるが土地坪当たり２１～２２万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する既成住宅地域には賃貸物件も見られるが収益性に基づき新規の土地取得を前提に賃貸用建物を建
設し賃貸に供する需要者は皆無に等しく自用目的の取引が中心的である。本件では信頼性を有する取引事例を収集でき
たことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討
も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,300 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[140.2]		 [100.0]
100		 63,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引
件数は増加傾向にある。取引価格は選好性の
高い上昇基調地域と郊外部の下落基調地域が
混在する。

地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +31.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見５５

-67625		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
b 多治見Ｙ１
４
-60044		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
南西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c 多治見３５

-60007		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.5m市道、
中間画地
１中専
居住誘導区域
(60,160)
d 多治見３５

-63934		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
中間画地
準工
土砂災害警戒区域
都市機能誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
57,333 		 100
[  90.2]
63,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,600 
b (　           ) 
60,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
57,558 		 100
[  91.7]
62,768 
62,800 
c (　           ) 
59,045  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
59,045 		 100
[  93.5]
63,150 
63,200 
d (　           ) 
64,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,670 		 100
[ 103.7]
62,363 
62,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.1 交通・接近　 -13.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　 +18.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -16.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　 +25.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



多治見 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,938,023 
379,844 
1,558,179 
1,351,450 
206,729 		 （　0.9717）
200,879 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,938,804 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅 59.62 ＬＳ2 119.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   330 ％   207 ㎡     11.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット２戸（間取り２ＬＤＫ） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット形式のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
59.62 
100.0 
59.62 
1,286 
76,700 		 2.0  153,400 
1.0  76,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
119.24 
100.0 
119.24 

153,400 		 306,800 
153,400 
⑨年額支払賃料        153,400 円　×　12ヶ月　＝　       1,840,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     119.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,840,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        99,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,885,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          153,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          49,548 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,938,023 円　　　　（　         9,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-6		 1,339  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,300 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,288 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,286 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-16		 1,313  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,275 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多治見 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,600 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 59,544 円  　　　        1,984,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,500 円  　　　　     17,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,844 円　（　　　　　　         1,835 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     119.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,351,450 円  
（　　　　　         6,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,938,023 円      
②総費用 379,844 円      
③純収益　①－② 1,558,179 円      
④建物等に帰属する純収益 1,351,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 206,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 200,879 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,938,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多治見 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多治見市大正町一丁目１５番
 2004000199934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考