令和6年1月12日　提出 多治見 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -9 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市北丘町７丁目６番６６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 根本 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    85 ｍ、南    75 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 根本駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当住宅団地は昭和時代に開発された住宅団地であり、同団地内の居住者の高齢化が顕著である。数年来の地価動 向と同様下落基調にあるものの、その下落率はやや弱まりつつあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市内の、ＪＲ太多線沿線の住宅団地を中心に、市内に存する住宅団地も含む。需要者の中心は、 名古屋方面へ勤労する者及び東濃、中濃等各市居住からの転入者である。市内郊外住宅団地は、かなりの丘陵地勢を有 するが、当団地は穏やかな地勢又は概ね平坦地である。郊外のため、高齢者等の生活弱者には不便で、需要は低迷して いる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００万前後、中古住宅は１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、専ら戸建住宅を主とした既成住宅団地で、アパート等の収益不動産は皆無で、かつ、公法上の制約及び画 地規模から、賃貸建物想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、標準地と同様の市内のＪＲ太 多線利用の、住宅団地内の取引事例を収集選択し、実証的で、説得性を有する。よって、快適性を重視する住宅地で、 自用取引が大部分のため、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [145.3] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均より高い。住 宅地は駅に近い小学校区に対する選考は強く 、中心部の需要は強い一方、郊外の住宅団地 の需要は弱い。 市郊外の住宅団地にあっては、やや古く開発 されたものである。空き家が増加するほか、 価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.4 環境　　　　　　 +36.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％