鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
多治見 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 -6

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市音羽町１丁目１６番４				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）都市機能誘導区域特別用途地区 (80,324)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域	南東5.4m市道	水道、ガス、下水	多治見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前商業地域背後の利便性の
高い住宅地域

街

路

基準方位　北、５．
４ｍ市道

交通

施設

多治見駅北西方

500m

法令

規制

商業
(80,324)
都市機能誘導区域
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業の完了により駅周辺の繁華性は向上し、背後住宅地域に対する需要も底堅い。条例により市役所新
本庁舎の位置が音羽町内に定まり、今後も利便性の向上が期待され、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多治見駅周辺の住宅地域であり、駅北側の住宅地域との代替競争関係が強い。主たる需要者は、市内在
住者のほかＪＲの利用により名古屋方面へ通勤する周辺市町出身者である。駅徒歩圏の精華小学校校区内の人気が高い
ものの、供給物件は限定的であり、不整形地等画地条件が劣る物件であっても早期に成約に至る状況であり、また表面
化する取引が少なく、中心価格帯の把握が困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅徒歩圏に位置しており周辺には賃貸住宅も見られるため、収益価格も試算したが、土地建物一体での投資
元本を回収し得る賃料水準に至っていないため、収益価格は低位に試算された。市場で発生する取引は、自己居住目的
の個人による取引が大半を占めており、居住の利便性や快適性が重視されている。したがって、比準価格を採用し、収
益価格を参酌するに留め、前年指定基準地価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多治見（県） -11           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     88,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多治見駅周辺において慢性的な供給不足が続
くなか、代替的な土地需要が外周部に拡大し
つつある。

供給不足のなか需要過多の状況が続いており
、水面下で割高な価格で取引される物件も見
受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+2.7 ％

３　試算価格算定内訳

多治見 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -70715	多治見市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,300)
b	多治見３５ -70625	多治見市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
c	多治見Ｙ３５ -65330	多治見市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,300)
d	多治見Ｙ３５ -67219	多治見市		更地	（　）	長方形	西3.5m市道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (60,200)
e	多治見３５ -60007	多治見市		更地	（　）	長方形	西3.5m市道、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	60,999	100 [ 69.8]	87,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	89,100
b	(　 ) 63,961	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	66,931	100 [ 75.6]	88,533		90,300
c	(　 ) 90,746	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	95,798	100 [ 101.7]	94,197		96,100
d	(　 ) 59,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,621	100 [ 70.5]	84,569		86,300
e	(　 ) 59,045	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,045	100 [ 66.6]	88,656		90,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -16.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -10.3	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -19.9	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

多治見 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,059,554	593,555	2,465,999	1,947,900	518,099	（　0.9717） 503,437	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,871,314 円　　　　（　 39,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.44	ＬＳ2	170.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域特別用途地区	80 ％	400 ％	324 ％	252 ㎡	14.8 m x 17.4 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（専有面積４２．７２㎡）×４戸、駐車場：４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.44	100.0	85.44	1,334	113,977	2.0	227,954
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.44	100.0	85.44	1,402	119,787	2.0	239,574
							0.0	0
～

～

～

計		170.88	100.0	170.88		233,764		467,528
								0

⑨年額支払賃料	233,764 円　×　12ヶ月　＝　 2,805,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,805,168 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 229,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,055,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,528 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,059,554 円　　　　（　 12,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-4	1,330 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,336 円/㎡　月額支払賃料（　 1,334 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-15	1,193 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,326
c	多治見　　　　-38	1,315 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,252

多治見 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,555 円	3,285,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,100 円	25,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,555 円　（　　　　　　 2,355 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 170.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,947,900 円（　　　　　 7,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,059,554 円
②総費用	593,555 円
③純収益　①－②	2,465,999 円
④建物等に帰属する純収益	1,947,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	518,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	503,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,871,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

多治見 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	多治見市音羽町一丁目１６番４	2004000168409-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
多治見 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 -6

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　神田　浩二

TEL.

鑑定評価額

22,700,000 円

１㎡当たりの価格

90,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市音羽町１丁目１６番４				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）都市機能誘導区域特別用途地区 (80,324)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域	南東5.4m市道	水道、ガス、下水	多治見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

多治見駅北土地区画整理事業
施行地区に隣接する住宅地域

街

路

基準方位北、５．４
ｍ市道

交通

施設

多治見駅北西方

500m

法令

規制

商業
(80,324)
都市機能誘導区域
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、ＪＲ多治見駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。
当該地域は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、市中心部に程近い駅徒歩圏の住宅地域である。多治見市は地縁的選好性が強いため、需要
者の中心は、名古屋方面への通勤を前提とした市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、景気がやや停
滞気味になりつつある中で需要は高く、地価は上昇傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は２，３
００万円前後、新築の戸建物件は５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、駅徒歩圏の需要の高い住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引
が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方、収益物件は地主の土地活用が中心であり、収
益性によって地価形成されるには至っていない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、単価と総
額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気がやや停滞気味になりつつある中で、多
治見市住宅地において地価はほぼ横ばい傾向
にある。

景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の住宅地の地価は上昇傾向にあり、
その他は特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

多治見 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３５ -67247	多治見市		更地	（　）	不整形	北西6.5m市道、北東2.2m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見Ｙ３６ -67175	多治見市		更地	（　）	長方形	南東5.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	多治見Ｙ５５ -61665	多治見市		更地	（　）	台形	南4.4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,264)
d	多治見Ｙ５５ -68893	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,579	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	89,832	100 [ 102.1]	87,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	89,700
b	(　 ) 76,209	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	75,686	100 [ 86.1]	87,905		89,700
c	(　 ) 123,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	123,837	100 [ 138.6]	89,348		91,100
d	(　 ) 83,987	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,340	100 [ 93.0]	88,538		90,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -13.8	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -16.6	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -17.6	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

多治見 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,971,786	563,857	2,407,929	1,834,650	573,279	（　0.9717） 557,055	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,922,647 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	85.44	ＬＳ2	170.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域特別用途地区	80 ％	400 ％	324 ％	252 ㎡	14.8 m x 17.4 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、２ＤＫ（約４３㎡）×４戸。駐車場は、平面式４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	85.44	100.0	85.44	1,277	109,107	2.0	218,214
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.88	100.0	170.88		218,214		436,428
								0

⑨年額支払賃料	218,214 円　×　12ヶ月　＝　 2,618,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,618,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 130,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,967,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,971,786 円　　　　（　 11,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-7	1,401 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,334	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,279 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-16	1,313 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,250
c	多治見　　　　-38	1,315 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,252

多治見 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,957 円	3,098,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,800 円	24,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 563,857 円　（　　　　　　 2,238 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 170.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,650 円（　　　　　 7,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,971,786 円
②総費用	563,857 円
③純収益　①－②	2,407,929 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	557,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,922,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

多治見 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	多治見市音羽町一丁目１６番４	2004000168409-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考