令和6年1月12日　提出 多治見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市宝町３丁目１７８番３ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、下水 多治見 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   185 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 多治見駅北西方 1.7km 法令 規制 ２住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新興路線商業地の背後に位置する住宅地で、中心部へのアクセス絶好の、利便性に富む住宅地域である。旺盛な 宅地需要から、未利用地、低利用地の有効活用等が進行、地価は依然として、強含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の中心市街地内の既成住宅地が中心となる。需要者の中心は、市内既存居住者又は名古屋方面に通 勤する勤労者である。近隣の県道沿いでは、店舗の進出が盛んで、国道１９号等へのアクセスも良好で、利便性の高い 新興住宅地としての需要は強い。不動産業者による土地買収もあり、宅地分譲販売は好調である。需要の中心となる価 格帯は、土地は１，１００万円～１，４００万円程度、新築戸建は３，０００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が幹線道路背後の住宅地に所在するため、収益不動産も見られるが、地域内の主たる利用形態は、戸建住宅の 自己利用を目的とする。また、標準地の規模から、共同住宅建設を想定することは非現実的で、収益還元法の適用を断 念した。一方、比準価格は、類似地域内の中心市街地内の住宅地の取引事例を選択しており、実証的である。よって、 代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,300 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [140.5] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均より高い。住 宅地は駅に近い小学校区に対する選考は強く 、中心部の需要は強い一方、郊外の住宅団地 の需要は弱い。 幹線道路背後の住宅地で、近年、周辺の未利 用地、低利用地の宅地開発が顕著であるほか 、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 +21.1 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％