別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
高山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高山 5-3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高山市三福寺町２４７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 店舗

Ｗ2		 中規模の店舗等が増
えつつある路線商業
地域		 北13m市道 水道、下水 高山

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   220 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 高山駅北東方

2.5km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地元顧客を対象とした店舗の多い路線商業地域である。来店客数や売上高の増加に伴って、多くの店舗で収益力
の回復が見られることから、地価についても安定化に向かうものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内の幹線・準幹線道路沿いに形成される路線商業地域と判断される。需要者は地元資本の事業者
のほか、全国でチェーン展開する他県資本の流入も見られる。新型コロナが沈静化し、５類へ移行するに伴い、当地域
においても外食チェーン店を中心に利用者数が増え、収益力も着実に回復しつつある。地域の特性として広い駐車スペ
ースを必要とするため、事業用借地が多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地規模が大きい割に低層の店舗等を主体とする路線商業地域のため、容積未消化の建物が大半で、投下資本に見合っ
た収益を確保できないことから、標準地上に賃貸物件を建築想定する収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は
幹線道路沿い等において実際に成立した取引事例を価格判定の基礎としており、市場性、規範性は極めて高い。以上の
結果、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 （一社）日本フードサービス協会の発表によ
ると、外食産業全体の店舗数はコロナ前より
少ないものの、売上はコロナ前を上回りつつ
ある。

ファミレス等を中心に、客足に回復傾向が見
られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 高山４０

-64605		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西8.5m市道、
東1m、二方路
（都） 商業
高度地区最高22m
(100,400)
b 高山Ｙ４０

-69079		 高山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m市道、
中間画地
（都） ２住居
高度地区最高22m
(70,200)
c 高山Ｙ４０

-60236		 高山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m県道、
北1.5m、
東2.8m、
三方路
（都） ２住居
高度地区最高22m
(70,200)
d 高山４４

-64216		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m国道、
中間画地
（都） 商業
高度地区最高22m
(90,400)
e 高山Ｙ４０

-68709		 高山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m県道、
北2.1m、角地
（都） 近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.5]
76,709 		 100
[ 106.4]
72,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,100 
b (　           ) 
72,162  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
75,960 		 100
[ 100.9]
75,282 
75,300 
c (　           ) 
75,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
86,878 		 100
[ 121.6]
71,446 
71,400 
d (　           ) 
103,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
121,519 		 100
[ 144.9]
83,864 
83,900 
e (　           ) 
52,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
53,912 		 100
[  78.5]
68,678 
68,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +5.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +7.1 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,900 円／㎡]  



高山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,694,517 
1,871,032 
5,823,485 
3,476,880 
2,346,605 		 （　0.9706）
2,277,615 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     42,178,056 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 ＬＳ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,506 ㎡     44.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,204 
661,200 		 4.0  2,644,800 
1.0  661,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

661,200 		 2,644,800 
661,200 
⑨年額支払賃料        661,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,934,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,934,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       476,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,458,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,644,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          661,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         211,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,694,517 円　　　　（　         5,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高山
　　　　-539		 2,665  
(   2,616) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,204 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高山
　　　　-538		 1,664  
(   1,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
2,080 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,500 円  　　　　     43,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 238,032 円  　　　        7,934,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      878,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      447,700 円  　　　　     43,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,900 円  　　　　     43,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,900 円  　　　　     43,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,871,032 円　（　　　　　　         1,242 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,476,880 円  
（　　　　　         2,309 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,694,517 円      
②総費用 1,871,032 円      
③純収益　①－② 5,823,485 円      
④建物等に帰属する純収益 3,476,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,346,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,277,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,178,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高山市三福寺町２４７番１
 2005000155821-0000
2 　高山市三福寺町２４７番２
 2005010041578-0000
3 　高山市三福寺町２４８番１
 2005000155822-0000
4 　高山市三福寺町２４８番５
 2005010041579-0000
5 　高山市三福寺町２４８番６
 2005010041580-0000
6 　高山市三福寺町２４９番１
 2005000155825-0000
7 　高山市三福寺町２４９番４
 2005010041575-0000
8 　高山市三福寺町２４９番５
 2005010041576-0000
9 　高山市三福寺町２５０番１
 2005000155827-0000
10 　高山市三福寺町２５０番２
 2005010041577-0000
11 　高山市三福寺町２５１番
 2005000155828-0000
12 　高山市三福寺町２５１番２
 2005010041581-0000
13 　高山市三福寺町２５３番２
 2005000155830-0000
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高山 5-3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高山市三福寺町２４７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 店舗

Ｗ2		 中規模の店舗等が増
えつつある路線商業
地域		 北13m市道 水道、下水 高山

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   220 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 高山駅北東方

2.5km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、高山市郊外の路線商業地域であり、地域要因に格段の変化はなく、当面は現状のまま推移していく
ものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には高山市及び隣接市における幹線・準幹線道路沿いの商業地域であり、特に価格牽連性が認め
られるのは、高山市中心市街地外縁の路線商業地域であると判定した。需要の中心は、地元企業のほか広域的に事業展
開する事業者も想定される。事業用定借による新規出店が中心であることから、当該地域における取引の中心となる価
格帯の把握は、困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、ロードサイド店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は少なく、自用物件が中心であることから、
収益価格は低位に求められる傾向にある。当該地域において、取引にあたっては、周辺の地価水準等の市場性が重視さ
れる傾向にある。したがって、本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑
定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の再開に伴い、ロードサイドへの客
足が回復傾向にある。



地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 高山Ｙ４０

-60236		 高山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m県道、
北1.5m、
東2.8m、
三方路
（都） ２住居
高度地区最高22m
(70,200)
b 高山Ｙ４０

-61759		 高山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11.4m市道、
南東4m、
二方路
（都） ２中専

(70,200)
c 高山Ｙ４０

-68709		 高山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m県道、
北2.1m、角地
（都） 近商

(90,300)
d 高山Ｙ４０

-59498		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地
（都） ２住居
風致地区
土砂災害警戒区域
(40,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
86,878 		 100
[ 118.5]
73,315 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,300 
b (　           ) 
60,431  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
58,296 		 100
[  81.3]
71,705 
71,700 
c (　           ) 
52,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
53,912 		 100
[  75.4]
71,501 
71,500 
d (　           ) 
46,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,833 		 100
[  65.1]
71,940 
71,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +7.1 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



高山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,691,026 
1,860,624 
5,830,402 
3,429,360 
2,401,042 		 （　0.9706）
2,330,451 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     43,156,500 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 ＬＳ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,506 ㎡     44.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造平家建の店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,203 
660,900 		 4.0  2,643,600 
1.0  660,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

660,900 		 2,643,600 
660,900 
⑨年額支払賃料        660,900 円　×　12ヶ月　＝　       7,930,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,930,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       475,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,454,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,643,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          660,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         211,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,691,026 円　　　　（　         5,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高山
　　　　-502		 3,045  
(   2,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,203 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高山
　　　　-538		 1,664  
(   1,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,080 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,500 円  　　　　     43,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 237,924 円  　　　        7,930,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      878,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      441,600 円  　　　　     43,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,860,624 円　（　　　　　　         1,235 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,429,360 円  
（　　　　　         2,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,691,026 円      
②総費用 1,860,624 円      
③純収益　①－② 5,830,402 円      
④建物等に帰属する純収益 3,429,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,401,042 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,330,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,156,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高山市三福寺町２４７番１
 2005000155821-0000
2 　高山市三福寺町２４７番２
 2005010041578-0000
3 　高山市三福寺町２４８番１
 2005000155822-0000
4 　高山市三福寺町２４８番５
 2005010041579-0000
5 　高山市三福寺町２４８番６
 2005010041580-0000
6 　高山市三福寺町２４９番１
 2005000155825-0000
7 　高山市三福寺町２４９番４
 2005010041575-0000
8 　高山市三福寺町２４９番５
 2005010041576-0000
9 　高山市三福寺町２５０番１
 2005000155827-0000
10 　高山市三福寺町２５０番２
 2005010041577-0000
11 　高山市三福寺町２５１番
 2005000155828-0000
12 　高山市三福寺町２５１番２
 2005010041581-0000
13 　高山市三福寺町２５３番２
 2005000155830-0000
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備考