別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高山 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高山市上三之町５１番
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区最高13m
伝建保存地区

(90,240)

1:5		 店舗兼倉庫

Ｗ3		 土産物店や飲食店が
建ち並ぶ商業地域
 東3.5m市道 水道、下水 高山

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 高山駅北東方

800m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,240)
準防 
高度地区最高13m
伝建保存地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高山市内の観光業は新型コロナの影響から脱却しつつあり、インバウンドの回復も順調である。当地域は観光客
の往来が多く、需要は旺盛であるが供給が限定的であることから、地価は上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高山市内の商業地域であり、特に高山駅及び観光地周辺の商業地と代替性が高い。主たる需要者は資本力
を有する地元法人を中心に、市外及び県外の法人等も含む。いわゆる「古い町並み」に所在し、繁華性が高いため、需
要は旺盛であるが、売り物件が市場に出ることはほぼない。高山市内の観光業は新型コロナの影響から脱却しつつあり
、地価は今後も上昇が見込まれる。取引が少なく個別性が大きいため、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を得た。当地域において賃貸市場は成熟しているが、伝統的建造物群保存地区に所在し、
建物の想定に制約があるため、収益価格は低位に試算された。当地域では取引は少ないが、取引が行われた場合、自用
目的の取引が中心であり、市場の実勢を反映した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては市中心部の事例を採
用し、説得力を有する価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　高山 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    303,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年も駅周辺ではホテルの新規開業が見
られた。旧高山市内への観光客数は、新型コ
ロナの影響前の数値まで回復しつつある。


地域要因に目立った変化等は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.3 ％ +8.9 ％
３　試算価格算定内訳 高山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 高山Ｙ４４

-67216		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東5m、角地
（都） 近商
高度地区最高13m
(100,300)
b 高山Ｙ４４

-73576		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南19m国道、
東5.5m、角地
（都） 商業
高度地区最高16m
(100,400)
c 高山Ｙ４４

-61868		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
中間画地
（都） 商業
高度地区最高22m
(100,400)
d 高山Ｙ４４

-59647		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m国道、
西4m、角地
（都） 商業

(100,400)
e 高山４０

-72737		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m県道、
東4.1m、角地
（都） 商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,457  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.9]
246,488 		 100
[  78.9]
312,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
312,000 
b (　           ) 
246,961  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
309,380 		 100
[  80.9]
382,423 
382,000 
c (　           ) 
151,141  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,359 		 100
[  55.8]
310,679 
311,000 
d (　           ) 
159,918  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
195,954 		 100
[  58.2]
336,691 
337,000 
e (　           ) 
159,441  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
171,251 		 100
[  57.4]
298,347 
298,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.4 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -25.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +19.3 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +17.2 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.4 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.4 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    335,000 円／㎡]  



高山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,599,816 
1,017,465 
4,582,351 
2,324,000 
2,258,351 		 （　0.9686）
2,187,439 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     42,890,961 円　　　　（　    251,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗等 120.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防
高度地区最高13m
伝建保存地区		 90 ％   300 ％   240 ％   171 ㎡      5.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
3,189 
382,680 		 6.0  2,296,080 
2.0  765,360 

 2～ 2		 倉庫
80.00 
100.0 
80.00 
1,000 
80,000 		 6.0  480,000 
2.0  160,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

462,680 		 2,776,080 
925,360 
⑨年額支払賃料        462,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,552,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,552,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       277,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,274,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,776,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,373 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          925,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         298,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,599,816 円　　　　（　        32,747 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高山
　　　　-522		 2,783  
(   2,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,783 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高山
　　　　-539		 2,665  
(   2,616) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,807 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 166,565 円  　　　        5,552,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      285,600 円  　　　　     28,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,017,465 円　（　　　　　　         5,950 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0830     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0971 ×  40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,324,000 円  
（　　　　　        13,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,599,816 円      
②総費用 1,017,465 円      
③純収益　①－② 4,582,351 円      
④建物等に帰属する純収益 2,324,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,258,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,187,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,890,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     251,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高山市上三之町５１番
 2005000147631-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高山 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高山市上三之町５１番
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区最高13m
伝建保存地区

(90,240)

1:5		 店舗兼倉庫

Ｗ3		 土産物店や飲食店が
建ち並ぶ商業地域
 東3.5m市道 水道、下水 高山

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 全国的にも有名な観光地「古
い町並み」内に位置する		 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 高山駅北東方

800m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,240)
準防 
高度地区最高13m
伝建保存地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ５類指定に伴い、国内観光客がコロナ前と遜色ない程度にまで回復した。インバウンドについても回復が鮮明と
なっており、欧米豪を中心として旅行消費単価が上昇している。地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 全国有数の観光地であり、同一需給圏は、広域的には東海地区を中心とした全国の有名観光地であるが、特に価格牽連
性が認められるのは高山市中心部の商業地域と判定した。対象標準地の需要者層は、観光客向け飲食・小売業等の地元
法人が主体である。取引規模等の個別性が強いことから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内中心商業地の事例から適切に求められた比準価格は、市場性を反映していることから説得力を有する。一方、近隣
地域は伝建保存地区に存し、一部テナント物件も見られるものの、自用の店舗が中心であり、賃貸用建物の建築想定に
基づく収益価格は相対的に説得力が劣る。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量して鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　高山（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    303,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ５類指定に伴い、国内客のみならず、インバ
ウンドについてもコロナ前と遜色ない程度に
まで回復しており、旅行消費単価が上昇して
いる。

国内外の旅行客の増加により、土産物店、飲
食店の業況も回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.3 ％ +8.9 ％
３　試算価格算定内訳 高山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 高山Ｙ４０

-61875		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m県道、
東8.1m、
西5.5m、
三方路
準住居

(70,200)
b 高山Ｙ４４

-73576		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南19m国道、
東5.5m、角地
（都） 商業
高度地区最高16m
(100,400)
c 高山Ｙ４４

-67216		 高山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東5m、角地
（都） 近商
高度地区最高13m
(100,300)
d 高山４０

-57537		 高山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.5m市道、
中間画地
（都） 商業
高度地区最高31m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
427,058  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
399,120 		 100
[ 104.9]
380,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
380,000 
b (　           ) 
246,961  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
299,067 		 100
[  89.4]
334,527 
335,000 
c (　           ) 
156,457  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.9]
236,252 		 100
[  73.1]
323,190 
323,000 
d (　           ) 
344,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
351,546 		 100
[ 102.4]
343,307 
343,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.4 交通・接近　  -7.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +19.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.4 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -25.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.2 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    337,000 円／㎡]  



高山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,725,551 
1,067,574 
4,657,977 
2,390,400 
2,267,577 		 （　0.9686）
2,196,375 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     43,066,176 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗等 120.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防
高度地区最高13m
伝建保存地区		 90 ％   300 ％   240 ％   171 ㎡      5.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
3,397 
407,640 		 6.0  2,445,840 
1.0  407,640 

 2～ 2		 倉庫
80.00 
100.0 
80.00 
980 
78,400 		 6.0  470,400 
1.0  78,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

486,040 		 2,916,240 
486,040 
⑨年額支払賃料        486,040 円　×　12ヶ月　＝　       5,832,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,832,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       291,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,540,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,916,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         156,991 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,725,551 円　　　　（　        33,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高山
　　　　-530		 2,620  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]
3,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,397 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高山
　　　　-539		 2,665  
(   2,616) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,553 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,974 円  　　　        5,832,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,700 円  　　　　     28,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,067,574 円　（　　　　　　         6,243 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0830     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0971 ×  40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,390,400 円  
（　　　　　        13,979 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,725,551 円      
②総費用 1,067,574 円      
③純収益　①－② 4,657,977 円      
④建物等に帰属する純収益 2,390,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,267,577 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,196,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,066,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高山市上三之町５１番
 2005000147631-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考