令和6年1月12日　提出 大垣 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 9-2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 520,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市中曽根町字四反田５２０番外 ②地積 　(㎡) 18,986   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北15m県道、三方路 水道、下水 大垣 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 145.0 ｍ、規模　　    19,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 大垣駅西方 4.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した市街地内に存する工業地域であり、当面、現状のまま推移すると予測する。東海環状自動車道西回 り区間の整備の進行に伴い、西濃地域では工業地需要が増している。地価水準は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名神高速道路、東海環状自動車道等の高速交通網で結ばれた岐阜県内の工業地域。需要者の中心は県内企 業である。県外では愛知県の企業が多い。圏内では高速交通網の整備により広域アクセスが充実しつつあり、物流拠点 となり得る高速ＩＣ周辺を中心に需要が増している。近隣地域もＩＣへのアクセスが良好であるため、需要は堅調に推 移している。工業地は取引される価格帯が規模等によりまちまちであり、中心価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内では自社工場等の自己利用を目的とする取引が中心となっている。また、市場参加者は類似物件の取引価 格水準を参考として取得価格を決定する傾向にある。取引事例を基礎とする比準価格は、このような市場の特性に合致 し、説得力が高い。一方、近隣地域周辺は工場の賃貸市場が成熟していないため、賃料水準の把握、賃貸モデルの想定 が困難である。よって、収益価格は試算しない。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海環状自動車道西回り区間の整備の進行に 伴い、西濃地域を中心に工業地の需要が増し ている。沿線では工業用地の開発や企業の進 出が進んでいる。 既成市街地内の工業地域として概ね熟成して おり、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％