別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市横曽根４丁目１６番外
 ②地積
　(㎡)		 4,662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 工場

 中小工場、営業所等
が建ち並ぶ工業地域
 北8m市道、三方路 水道、下水 大垣

8.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大垣駅南東方

8.0km		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に特段の変動要因は見られないが、西濃地区におけるメーカーの新規投資は盛んで工業地価の押上げ要
因として働いており、近隣地域もこの要因を受けて、今後当分の間は上昇基調で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西濃地区ないし岐阜地区等に所在する中小工場地域である。主な需要者は製造業や物流関連の中小企業で
ある。元来、製造業が盛んな中部地区は、工場地の需要が底堅く、岐阜県は工場用地の立地件数・立地面積とも、近年
全国上位を占めている。工場地の取引は工業団地から建屋付きの既存工場まで様々であり、取引形態も分譲や相対など
多様である。こうした中で、当市の中小工場地の中心価格帯を考慮すれば、概ね坪９万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当市における中規模工場は自社工場が大半であり、一方、賃貸市場における貸工場は１００坪程度の小規模なものが多
い。したがって、対象標準地に収益モデルを想定することは実態的ではなく客観性に欠けるため、収益還元法は非適用
とした。本件では比準価格のみ求めたが、比準価格は実際の成約事例から試算して実証性を備え妥当と思料する。以上
から、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡もはかって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.2]		 [103.0]
100		 28,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岐阜県は工場立地の件数・面積とも全国上位
を占める。西濃地区ではメーカーの投資意欲
が旺盛で大工場の建設が相次ぎ、工業地価を
押上げている。

近隣地域に特段の変動要因は見当たらないが
、中小工場地として安定的に稼働している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.3
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣Ｙ５２

-61713		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(70,200)
b 大垣Ｙ３０

-64252		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(70,200)
c 垂井Ｙ３０

-73217		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.5m町道、
中間画地
準工

(60,200)
d 瑞穂３３

-70409		 瑞穂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 羽島Ｙ３３

-67642		 羽島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,275  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,308 		 100
[ 116.6]
28,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
29,400 
b (　           ) 
21,714  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
25,878 		 100
[  93.3]
27,736 
28,600 
c (　           ) 
25,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,014 		 100
[  85.0]
29,428 
30,300 
d (　           ) 
18,347  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.3]
25,732 		 100
[ 100.3]
25,655 
26,400 
e (　           ) 
26,076  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,702 		 100
[  97.8]
27,303 
28,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.9 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,600 円／㎡]  



大垣 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当の期間が経過し再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市内において賃貸借されている工場は小規模なものが大半であり、対象標準地のような４０００㎡を超える中規
模工場の賃貸借は見当たらない。したがって、対象標準地に収益モデルを適切に想定することは困難であり実態
に合わないため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大垣 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市横曽根四丁目１６番
 2002000420083-0000
2 　大垣市横曽根四丁目１７番
 2002000420084-0000
3 　大垣市横曽根四丁目１８番
 2002000420085-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市横曽根４丁目１６番外
 ②地積
　(㎡)		 4,662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 工場

 中小工場、営業所等
が建ち並ぶ工業地域
 北8m市道、三方路 水道、下水 大垣

8.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大垣駅南東方

8.0km		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は大垣市南部国道２５８号線背後の中小工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域で、今後も工業地域として
推移するものと予測される。なお、工業地需要の高まりから、今後も地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大垣市を中心に岐阜地域・西濃地域の工業地域。需要者の中心は圏域に拠点を持つ製造業・物流業者で、
県外からの新規参入者も多く見られる。東海環状自動車道等の整備による広域アクセスの充実、津波被害の少ない内陸
部のメリット等を背景に工業地需要は底堅く、地方公共団体を中心に新規工業地の整備がみられる。当該地域は、国道
２５８号線背後の工業地域で、高速道路インターへの利便性が高く、今後も土地需要は高まるものと予測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自社の中小工場が多く、賃貸工場の事例を見いだせず収益還元法は適用できなかった。なお、比準価格は市
内及び隣接町の工業地事例を採用しており、規範性・信頼性は高いと思料する。よって、市場の実態を反映した比準価
格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.2]		 [103.0]
100		 28,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和４年の県内の工場立地件数は全国３位（
前年３位）で、好調さを維持している。また
、令和５年度の県内の設備投資は増加見込み
である。

特段の地域要因に変動はない。なお、隣接地
域で大手企業による大規模工場が建設中であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.3
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣Ｙ３０

-64252		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(70,200)
b 大垣Ｙ５２

-61713		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(70,200)
c 大垣５８

-70560		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.3m市道、
西5.6m、南6m、
三方路
準工
居住誘導区域
地区計画等
(70,200)
d 安八５８

-67384		 安八郡安八町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.7m町道、
東4.7m、角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,714  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
25,878 		 100
[  94.3]
27,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
28,300 
b (　           ) 
32,275  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,308 		 100
[ 118.6]
28,084 
28,900 
c (　           ) 
28,109  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.9]
43,744 		 100
[ 157.3]
27,809 
28,600 
d (　           ) 
30,895  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
29,836 		 100
[ 106.9]
27,910 
28,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 -35.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,600 円／㎡]  



大垣 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域において中規模工場に係る賃貸借は見受けられず、対象標準地において収益用建物を想定することは実
態に合わないため収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大垣 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市横曽根四丁目１６番
 2002000420083-0000
2 　大垣市横曽根四丁目１７番
 2002000420084-0000
3 　大垣市横曽根四丁目１８番
 2002000420085-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考