別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-12 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市林町５丁目１８番１１
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 中層ビル、事務所兼
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北12m県道 水道、ガス、下水 大垣

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 大垣駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は大垣駅北口側で事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、将来的に大きな変動はないものと思われ
る。周辺には大型商業施設などもあって、当面の地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大垣駅徒歩圏内の商業地域を含む一帯である。需要者は自用目的（店舗・事務所用途）の地元法人が
中心である。大垣駅北口側の商業地域は大型商業施設、医療施設等を中核として近年発展傾向にあり、供給物件は少な
いものの、土地需要は底堅いものがある。ただし、土地取引が少ない中では取引の中心となる価格帯を把握することは
困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域には店舗事務所ビルが多く見られるものの、その取引に際しては自用のものが多く、収益物件の取引は少ない
状況である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討も踏ま
えて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナウィルス感染症の影響から
緩やかな回復傾向にあるが、物価高・資源高
が続いている。


大垣駅北口近くの成熟した商業地域で、特に
目立った変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣３３

-63651		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
東2.5m、
二方路
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
b 大垣３３

-57175		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c 大垣Ｙ３３

-73154		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
西2m、角地
商業
都市機能誘導区域
(90,480)
d 大垣Ｙ５１

-64318		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e 大垣Ｙ５１

-68972		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
北6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
123,246 		 100
[  99.2]
124,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
96,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
94,563 		 100
[  79.2]
119,398 
119,000 
c (　           ) 
93,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
123,501 		 100
[ 104.0]
118,751 
119,000 
d (　           ) 
93,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
133,317 		 100
[ 118.1]
112,885 
113,000 
e (　           ) 
90,273  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
84,857 		 100
[  83.0]
102,237 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  -7.3 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　 -12.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



大垣 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,413,754 
1,108,488 
4,305,266 
3,938,940 
366,326 		 （　0.9733）
356,545 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,991,078 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 84.00 Ｓ4 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡      8.5 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ事務所（フロア貸し）、２～４Ｆ住宅（１ＬＤＫ６戸）として想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
84.00 
90.0 
75.60 
2,270 
171,612 		 5.0  858,060 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
84.00 
90.0 
75.60 
1,400 
105,840 		 2.0  211,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
90.0 
302.40 

489,132 		 1,493,100 
0 
⑨年額支払賃料        489,132 円　×　12ヶ月　＝　       5,869,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保、計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,869,584 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       469,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,400,017 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,493,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,737 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,413,754 円　　　　（　        40,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-544		 2,376  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,279 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-504		 1,889  
(   1,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]
2,251 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大垣 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 221,600 円  　　　　     55,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 176,088 円  　　　        5,869,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      565,000 円  　　　　     55,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,108,488 円　（　　　　　　         8,272 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,938,940 円  
（　　　　　        29,395 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,413,754 円      
②総費用 1,108,488 円      
③純収益　①－② 4,305,266 円      
④建物等に帰属する純収益 3,938,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 366,326 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 356,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,991,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市林町五丁目１８番１１
 2002000362278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-12 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市林町５丁目１８番１１
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 中層ビル、事務所兼
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北12m県道 水道、ガス、下水 大垣

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 大垣駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の商業地域として熟成しているが、大垣駅北口の周辺は高い集客力を維持しており、さらに商業集積度を高
めていく、と予測する。また、商業集積度の向上に伴い、地価水準は強含みで推移する、と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大垣駅周辺に形成された既成市街地内の商業地域。需要者の中心は法人企業、金融機関等である。大垣駅
周辺の商業地需要は市街地再開発事業等の影響もあり、堅調に推移している。特に大垣駅の北口は大型商業施設等を核
として高い集客力を維持している。加えて、南口と比較して地価水準に相対的な割安感があるため、需要は強含みであ
る。商業地の取引は少なく、取引価格帯は規模等によりまちまちであるため、中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には自社ビル、店舗等の自用物件のほか賃貸用の物件もあり、収益性は市場参加者が価格を決定する際の
要素の一つとなっていると考えられる。しかし、市場では未だ自用を目的とする需要の割合が多く、商業用建物の賃貸
市場は十分に成熟していない。よって、収益価格の説得力はやや劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得
力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大垣駅周辺では再開発計画が進んでいる地区
もあり、商業地需要は堅調に推移している。
他方、郊外路線商業地域では需要が低調な地
域も見られる。

大垣駅北口に近接する既成の商業地域として
熟成している。大垣駅北口の周辺は大型商業
施設、病院等を核に高い集客力を維持してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣３３

-63651		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
東2.5m、
二方路
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
b 大垣５２

-71214		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,390)
c 大垣Ｙ５１

-68972		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
北6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 大垣３３

-57175		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
123,246 		 100
[ 102.7]
120,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
57,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
82,616 		 100
[  71.6]
115,385 
115,000 
c (　           ) 
90,273  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
84,857 		 100
[  74.9]
113,294 
113,000 
d (　           ) 
96,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
94,563 		 100
[  80.1]
118,056 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.8 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  -7.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



大垣 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,839,506 
1,232,403 
4,607,103 
4,180,680 
426,423 		 （　0.9733）
415,038 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,138,000 円　　　　（　     60,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 84.00 Ｓ4 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡      8.5 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所はフロア貸し。２～４階住宅は１ＬＤＫが各階２戸、平均専有面積：３７．８㎡。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 内部廊下等の共用部分のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
84.00 
90.0 
75.60 
2,398 
181,289 		 4.0  725,156 
1.0  181,289 

 2～ 4		 住宅
84.00 
90.0 
75.60 
1,480 
111,888 		 2.0  223,776 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
90.0 
302.40 

516,953 		 1,396,484 
181,289 
⑨年額支払賃料        516,953 円　×　12ヶ月　＝　       6,203,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,203,436 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,241 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,769,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,396,484 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,987 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          181,289 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          57,324 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,839,506 円　　　　（　        43,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-534		 2,017  
(   2,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
2,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,398 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-551		 1,573  
(   1,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 100
[100.0]
2,458 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大垣 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     58,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 186,103 円  　　　        6,203,436　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      599,700 円  　　　　     58,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,232,403 円　（　　　　　　         9,197 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,180,680 円  
（　　　　　        31,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,839,506 円      
②総費用 1,232,403 円      
③純収益　①－② 4,607,103 円      
④建物等に帰属する純収益 4,180,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 426,423 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,138,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市林町五丁目１８番１１
 2002000362278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考