別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市高屋町３丁目２８番
 ②地積
　(㎡)		 364  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,500)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ6		 中層ビル、店舗等の
多い商業地域
 北25m市道 水道、ガス、下水 大垣

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 大垣駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域はＪＲ大垣駅南口方面の商業地域で、同一路線上では分譲マンションも多く立地している。なお、老舗
百貨店跡地を中核とする再開発事業が動き出しており、今後の地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の商業地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣駅徒歩圏内の商業地域。需要者の中心は圏内に拠
点を有する事務所・店舗利用の法人又は個人事業者で、一定規模以上の画地は、マンション分譲を目的とする大手不動
産業者。なお、背後地は飲食店が多く、客足は回復傾向にあるも、不動産取引が活発化しているとは言い難い。また、
新規分譲マンションについては竣工後も売れ残る物件が見られる状況で、中心価格帯の把握に困難性を有している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は本来収益性を志向する商業地域であるが、不動産取引は自用目的が中心である。比準価格は大垣市中心市街
地商業地の事例を採用しており、適正に市場の実態を反映できたと思料する。よって、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参酌して、さらに前年指定基準地価格からの変動率にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の如
く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大垣 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    123,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大垣市の人口は継続して微減傾向にある。な
お、既存商業地の店舗は大型商業施設、ネッ
ト通販と競合状態にある。


大垣駅南前再開発（高屋町地内約１．６ｈａ
）は、２０２４年度組合設立、２０２６年度
建築工事着手、２０２９年度完成予定である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣Ｙ５１

-64318		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 大垣Ｙ３３

-73154		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
西2m、角地
商業
都市機能誘導区域
(90,480)
c 大垣３３

-57175		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 大垣３３

-63651		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
東2.5m、
二方路
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e 大垣Ｙ５１

-68599		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
133,317 		 100
[ 109.6]
121,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
93,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
123,501 		 100
[  92.6]
133,370 
133,000 
c (　           ) 
96,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
94,563 		 100
[  77.9]
121,390 
121,000 
d (　           ) 
123,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
123,246 		 100
[  94.6]
130,281 
130,000 
e (　           ) 
84,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
91,915 		 100
[  72.7]
126,431 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 -18.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



大垣 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,749,290 
3,028,038 
11,721,252 
10,736,100 
985,152 		 （　0.9733）
958,848 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     18,800,941 円　　　　（　     51,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 180.00 Ｓ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   500 ％   500 ％   364 ㎡     11.5 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ事務所（約８０㎡）２区画、２～５Ｆ住宅２ＬＤＫ（約５４㎡）計１２戸を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
2,389 
387,018 		 5.0  1,935,090 
1.0  387,018 

 2～ 5		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,400 
226,800 		 2.0  453,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
90.0 
810.00 

1,294,218 		 3,749,490 
387,018 
⑨年額支払賃料      1,294,218 円　×　12ヶ月　＝　      15,530,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,530,616 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,273,169 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,641,447 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,749,490 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          387,018 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          73,348 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,749,290 円　　　　（　        40,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-516		 2,702  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-504		 1,889  
(   1,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,029 
c 大垣
　　　　-561		 2,100  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,454 
大垣 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 604,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 477,438 円  　　　       15,914,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,540,200 円  　　　　    151,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,028,038 円　（　　　　　　         8,319 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,736,100 円  
（　　　　　        29,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,749,290 円      
②総費用 3,028,038 円      
③純収益　①－② 11,721,252 円      
④建物等に帰属する純収益 10,736,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 985,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 958,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,634 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,800,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市高屋町三丁目２８番
 2002000326822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市高屋町３丁目２８番
 ②地積
　(㎡)		 364  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,500)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ6		 中層ビル、店舗等の
多い商業地域
 北25m市道 水道、ガス、下水 大垣

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 大垣駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大垣駅南東方の店舗事務所ビル、マンションも見られる商業地域で、駅南口の商業地域は繁華性の低下傾向
が続いてきたが、百貨店跡地を含む一帯の再開発計画の進捗により、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の商業地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地の商業地域である。需要者の中心は地場の
個人事業者のほか資本力を有する法人等である。まとまった規模の土地についてはマンション用地として開発事業者の
需要も根強いが、開発動向はやや一服感がある。店舗用地は事業用借地権の活用が主流で、商業地取引は依然低い水準
にある。需要者の属性や規模により取引価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、大垣市中心部の商業地取引を中心に採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域
は中層ビル、店舗等の多い商業地域であるが、テナント需要が弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格は比較考量
して、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大垣 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    123,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前の老舗百貨店跡地活用の動きが進行中。
全般的に店舗用地需要は弱く、立地性、個別
性による格差が拡大している。


駅徒歩圏内に位置する商業地域で、西方では
百貨店跡地を含む一帯の再開発計画が動き始
め、その波及効果が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣Ｙ５１

-64318		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 大垣Ｙ５１

-68599		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
c 大垣３３

-57175		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 大垣３３

-63651		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
東2.5m、
二方路
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
133,317 		 100
[ 111.7]
119,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
84,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
91,915 		 100
[  73.5]
125,054 
125,000 
c (　           ) 
96,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
94,563 		 100
[  77.1]
122,650 
123,000 
d (　           ) 
123,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
123,246 		 100
[  89.6]
137,551 
138,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 -18.2 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



大垣 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,555,875 
3,159,612 
12,396,263 
11,233,800 
1,162,463 		 （　0.9733）
1,131,425 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     22,184,804 円　　　　（　     60,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 180.00 Ｓ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   500 ％   500 ％   364 ㎡     11.5 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ事務所２戸（約８０㎡）、２～５Ｆ住宅２ＬＤＫ（約５４㎡）計１２戸を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
2,350 
380,700 		 5.0  1,903,500 
1.0  380,700 

 2～ 5		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,500 
243,000 		 2.0  486,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
90.0 
810.00 

1,352,700 		 3,847,500 
380,700 
⑨年額支払賃料      1,352,700 円　×　12ヶ月　＝　      16,232,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,232,400 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.5 ％　＝　　     1,073,826 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,446,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,847,500 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          380,700 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　          73,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,555,875 円　　　　（　        42,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-528		 2,042  
(   2,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-565		 1,563  
(   1,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 95.0]
2,112 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大垣 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 632,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 495,612 円  　　　       16,520,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,611,600 円  　　　　    158,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,159,612 円　（　　　　　　         8,680 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,233,800 円  
（　　　　　        30,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,555,875 円      
②総費用 3,159,612 円      
③純収益　①－② 12,396,263 円      
④建物等に帰属する純収益 11,233,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,162,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,131,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,184,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市高屋町三丁目２８番
 2002000326822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考