鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
大垣 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-7

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　馬渕　晶江

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市八島町字東菰田８４番				②地積　(㎡)	1,581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ2	小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域	北36m国道	水道、下水	大垣 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大垣駅北方

1.7km

法令

規制

準住居
(70,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店や小売店舗等が中心の路線商業地域である。Ｅコマース市場の拡大により厳しい経営環境になる業種も想
定されるが、背後住宅地との価格差が縮小しているため徐々に下げ止まると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は大垣市内全域の幹線道路沿いの地域で、特に価格牽連性が強いのは市内の国道や県道沿いの路線商
業地域。需要者は法人や沿道サービスチェーン店等を中心に地元個人事業主も含まれる。事業用地としての需要は、土
地所有よりもむしろ容易に撤退可能な借地による出店が主流のため売買による取引は少ない。全般的に路線商業地の取
引は少なく、取引規模や立地業種等も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺は低層の飲食店や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。散発的に店舗の入替が見られるものの
、当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる環境にはないことから収益価格の説得性は総じて低い。比準価格は市
内中心部寄りの幹線道路沿い事例より査定しており実証的である。従って、比準価格を重視し収益価格も参酌し、市内
全域および隣接市の路線商業地域の地価動向も踏まえ鑑定評価額を決定した。なお単価と総額の関連にも留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会活動の正常化、賃金の上昇も見られたが
、それを上回る物価上昇により消費者の節約
志向が強まり地域経済の先行きは不透明。

特段地域要因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ２３ -65173	大垣市		更地	（　）	不整形	東20m市道、南35m、角地		準住居居住誘導区域 (70,200)
b	大垣４５ -71348	大垣市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、西8m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	大垣２３ -64185	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	大垣５１ -57245	大垣市		建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
e	大垣５４ -57242	大垣市		建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4.2m、角地		１中専居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,800	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,218	100 [ 97.7]	73,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,900
b	(　 ) 58,669	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	61,835	100 [ 91.6]	67,505		67,500
c	(　 ) 83,896	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	87,870	100 [ 117.8]	74,593		74,600
d	(　 ) 58,712	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	73,096	100 [ 100.4]	72,805		72,800
e	(　 ) 61,358	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	75,952	100 [ 101.4]	74,903		74,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,100 円／㎡]

大垣 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,789,594	5,180,036	18,609,558	15,707,600	2,901,958	（　0.9721） 2,820,993	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	52,240,611 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	678.32	Ｓ2	1,337.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,581 ㎡	29.0 m x 54.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	678.32	91.9	623.31	1,861	1,159,980	4.0	4,639,920
							1.0	1,159,980
2～ 2	店舗	659.12	94.6	623.31	1,490	928,732	4.0	3,714,928
							1.0	928,732
～

～

～

計		1,337.44	93.2	1,246.62		2,088,712		8,354,848
								2,088,712

⑨年額支払賃料	2,088,712 円　×　12ヶ月　＝　 25,064,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,246.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,064,544 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,005,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,059,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,354,848 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,088,712 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 653,349 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,789,594 円　　　　（　 15,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-551	1,573 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,861 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-538	1,660 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,075
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	856,000 円	214,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	751,936 円	25,064,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 961,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,182,800 円	214,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,180,036 円　（　　　　　　 3,276 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,337.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,707,600 円（　　　　　 9,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,789,594 円
②総費用	5,180,036 円
③純収益　①－②	18,609,558 円
④建物等に帰属する純収益	15,707,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,901,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,820,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,240,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大垣 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大垣市八島町字東菰田８４番	2002000412618-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
大垣 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-7

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　杉山　淳

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市八島町字東菰田８４番				②地積　(㎡)	1,581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ2	小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域	北36m国道	水道、下水	大垣 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大垣駅北方

1.7km

法令

規制

準住居
(70,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗集積の程度がやや低い路線商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景
気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗、営業所等を
経営する法人等様々である。当該地域は市内の主要な幹線道路沿いの商業地であるが店舗集積の程度や繁華性がやや低
いため需要は強くない。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大垣市内の幹線ないし準幹線沿いの商業地の事例を中心に採用しており、市場の実態を反映した実証的な価
格である。収益価格は収益性の観点から求めた論理的な価格であるが、賃貸需要が弱く収益性の把握が困難なため相対
的な規範性は低い。本件では、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、更に単価と総額との関連にも留意
の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料やエネルギー価格高騰の影響はあるが
、個人消費が若干回復している。地域経済は
依然として厳しい状況である。

車両の交通量が特に多いが、新規出店は少な
く、地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣４５ -71348	大垣市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、西8m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	大垣５４ -57242	大垣市		建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4.2m、角地		１中専居住誘導区域 (70,200)
c	大垣３３ -63651	大垣市		建付地	（　）	長方形	西20m県道、東2.5m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	大垣Ｙ５１ -68599	大垣市		更地	（　）	長方形	南30m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,669	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	61,835	100 [ 85.8]	72,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 61,358	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	76,029	100 [ 107.1]	70,989		71,000
c	(　 ) 123,983	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	123,246	100 [ 160.3]	76,885		76,900
d	(　 ) 84,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	91,915	100 [ 120.4]	76,341		76,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +18.7	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

大垣 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,088,315	5,177,929	18,910,386	15,560,800	3,349,586	（　0.9721） 3,256,133	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	60,298,759 円　　　　（　 38,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	678.32	Ｓ2	1,337.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,581 ㎡	29.0 m x 54.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

共用部分設置のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	678.32	91.9	623.31	2,041	1,272,176	5.0	6,360,880
							0.0	0
2～ 2	店舗	659.12	94.6	623.31	1,445	900,683	5.0	4,503,415
							0.0	0
～

～

～

計		1,337.44	93.2	1,246.62		2,172,859		10,864,295
								0

⑨年額支払賃料	2,172,859 円　×　12ヶ月　＝　 26,074,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,246.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,074,308 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,085,945 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,988,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,864,295 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,088,315 円　　　　（　 15,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-514	2,097 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,041 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-528	2,042 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,945
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	848,000 円	212,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	782,229 円	26,074,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 961,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,162,400 円	212,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,177,929 円　（　　　　　　 3,275 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 1,337.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,560,800 円（　　　　　 9,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,088,315 円
②総費用	5,177,929 円
③純収益　①－②	18,910,386 円
④建物等に帰属する純収益	15,560,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,349,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,256,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,298,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大垣 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大垣市八島町字東菰田８４番	2002000412618-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考