別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-5 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一   TEL.
鑑定評価額 47,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市南頬町４丁目１２番外
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、医院、住宅等
が混在する路線商業
地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 大垣

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 大垣駅南東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積には特段の変化は認められないが、大垣市中心部の路線商業地域であり、一定の需要が見込まれる。た
だし、取引件数は少なく、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大垣市及び隣接市町の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、地元企業のほか、チェー
ン展開する沿道サービス業者である。市の中心部に存する幹線道路沿いの地域であり一定の需要が認められるが、商業
集積に大きな変化は無く、需給関係はやや弱含みで推移している。取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であ
り、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が存するのは幹線道路沿いの路線商業地域であるが、店舗需要の低迷により、賃貸物件を建築することを想定し
て求めた収益価格は低位に求められた。また、商業地の収益力が低迷する中、取引価格の水準を指標に価格が決定され
る傾向にある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [100.0]
100		 80,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大垣駅周辺の繁華性が高い地域等では、商業
地の土地需要に高まりが認められるが、全般
的な土地需要はやや弱い。


交通量が多いことから、一定の需要は認めら
れるが、地域要因には大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -9.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣５４

-57242		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
西4.2m、角地
１中専
居住誘導区域
(70,200)
b 大垣Ｙ５１

-65120		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15.3m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 大垣２３

-64185		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d 大垣Ｙ５１

-68599		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,358  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.3]
76,029 		 100
[  95.9]
79,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,300 
b (　           ) 
75,583  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
87,252 		 100
[ 105.3]
82,860 
82,900 
c (　           ) 
83,896  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
87,870 		 100
[ 110.4]
79,592 
79,600 
d (　           ) 
84,746  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
91,456 		 100
[ 107.1]
85,393 
85,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,300 円／㎡]  



大垣 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,424,649 
3,109,798 
11,314,851 
10,202,600 
1,112,251 		 （　0.9721）
1,081,219 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     20,022,574 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   585 ㎡     26.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し。２～３階事務所は区画貸しで、約６４㎡が各階４区画。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,281 
547,440 		 5.0  2,737,200 
1.0  547,440 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,450 
369,750 		 3.0  1,109,250 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,450 
369,750 		 3.0  1,109,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
83.3 
750.00 

1,286,940 		 4,955,700 
547,440 
⑨年額支払賃料      1,286,940 円　×　12ヶ月　＝　      15,443,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,443,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,235,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,207,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,955,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          547,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         171,239 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,424,649 円　　　　（　        24,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-528		 2,042  
(   2,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,149 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,355 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,281 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-559		 2,304  
(   2,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,560 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大垣 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 463,298 円  　　　       15,443,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      394,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,417,800 円  　　　　    139,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,109,798 円　（　　　　　　         5,316 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,202,600 円  
（　　　　　        17,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,424,649 円      
②総費用 3,109,798 円      
③純収益　①－② 11,314,851 円      
④建物等に帰属する純収益 10,202,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,112,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,081,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,022,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市南頬町四丁目１２番
 2002000400454-0000
2 　大垣市南頬町四丁目１３番
 2002000400455-0000
3 　大垣市南頬町四丁目１４番１
 2002000400456-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-5 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.
鑑定評価額 47,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市南頬町４丁目１２番外
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、医院、住宅等
が混在する路線商業
地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 大垣

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 大垣駅南東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 既成市街地内の路線商業地域として熟成しており、当面、現状程度の繁華性を維持していくと予測する。近隣地
域は規模の小さい画地が多く、新規出店はやや困難な状況にある。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の路線商業地域を中心とする商業地域全般。需要者の中心は沿道サービス業を営む企業である。
既成市街地内に存する近隣地域の周辺は規模の小さい画地が多く、まとまった規模の用地を確保することが困難である
ため、新規出店の動きは弱い。圏内の取引については、新規出店に際し借地による出店が選択される傾向にあり、土地
取引数は減少している。加えて、取引価格帯は規模等によりまちまちであり、中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には既存の賃貸物件も見られるが、自用の店舗等が中心となっている。商業用の建物賃貸市場は十分に成
熟しておらず、取引が行われる場合も、賃貸を目的とする場合よりも自己利用を目的とする場合が多くなっている。よ
って、賃貸物件の運用を前提とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 79,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大垣駅周辺では再開発計画が進んでいる地区
もあり、商業地需要は堅調に推移している。
他方、郊外路線商業地域では需要が低調な地
域も見られる。

既成市街地内に形成された路線商業地域とし
て熟成しており、地域要因に大きな変動は見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -9.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣２３

-64185		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
b 大垣５１

-57245		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 大垣５４

-57242		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
西4.2m、角地
１中専
居住誘導区域
(70,200)
d 大垣Ｙ５１

-68599		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,896  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
87,870 		 100
[ 104.8]
83,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,800 
b (　           ) 
58,712  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
73,096 		 100
[  82.0]
89,141 
89,100 
c (　           ) 
61,358  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.3]
75,952 		 100
[  95.9]
79,199 
79,200 
d (　           ) 
84,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
91,915 		 100
[ 114.0]
80,627 
80,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,200 円／㎡]  



大垣 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,304,941 
3,432,931 
11,872,010 
10,863,200 
1,008,810 		 （　0.9721）
980,664 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     18,160,444 円　　　　（　     31,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   585 ㎡     26.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し。２、３階事務所は各階２戸、平均専有面積：１２７．５㎡。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 内部廊下等の共用部分のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,068 
496,320 		 4.0  1,985,280 
1.0  496,320 

 2～ 3		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,710 
436,050 		 3.0  1,308,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
83.3 
750.00 

1,368,420 		 4,601,580 
496,320 
⑨年額支払賃料      1,368,420 円　×　12ヶ月　＝　      16,421,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,421,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,313,683 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,107,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,601,580 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          496,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         155,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,304,941 円　　　　（　        26,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-524		 2,039  
(   2,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,216 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,133 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,068 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-529		 2,050  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,050 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大垣 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 492,631 円  　　　       16,421,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      394,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,509,600 円  　　　　    148,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,432,931 円　（　　　　　　         5,868 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,863,200 円  
（　　　　　        18,570 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,304,941 円      
②総費用 3,432,931 円      
③純収益　①－② 11,872,010 円      
④建物等に帰属する純収益 10,863,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,008,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 980,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,160,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市南頬町四丁目１２番
 2002000400454-0000
2 　大垣市南頬町四丁目１３番
 2002000400455-0000
3 　大垣市南頬町四丁目１４番１
 2002000400456-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考