別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市本町１丁目５３番外
 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,500)

1:3		 店舗、住宅兼倉庫

Ｓ3		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ熟成した
商業地域		 西10.5m市道 水道、ガス、下水 大垣

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 大垣駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの小売店舗が連たんする商業地域で郊外型店舗へ顧客が流出している。収益性の低下が認められること
から長期的には衰退傾向にあるが駅徒歩圏であり住宅地への移行も見られ地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大垣駅から徒歩圏の旧来からの小売り店舗等を中心とする商業地域で、特に価格牽連性が強いのは
駅南の既成商業地域。需要者は地元個人事業主、法人等である。事業主の高齢化、後継者不足等の影響や、住宅も混在
するため当該エリアの商業集積度は高くなく、大型店舗との競合による収益性の低下が影響し需給関係は劣る。商業地
の取引は規模や立地業種も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は旧来からの自己使用の店舗事業者を中心とする地域で、自用の店舗、店舗併用住宅のほか居宅等も混在する
地域である。比準価格は駅徒歩圏の商業地事例を中心に査定しており市場の実態を反映した価格である。一方、投資目
的で土地を取得する者は少ないと推定され、事業者向け賃貸市場の成熟度は総じて低いことから収益価格の規範性は低
位である。よって、比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[142.5]		 [100.0]
100		 86,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 老舗百貨店跡地を含む大垣駅南前地区再開発
事業が進行中。物価上昇による消費者の節約
志向が強まり地域経済の先行きは不透明。


近隣の郭町東西街区地区では再開発事業を目
的に土地区画整理事業が決定されたが具体的
な動きはなく、当地域も特段地域要因の変動
は認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +11.1
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣５２

-70464		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
b 大垣Ｙ３３

-73154		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
西2m、角地
商業
都市機能誘導区域
(90,480)
c 大垣３３

-57175		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 大垣５２

-71214		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,390)
e 大垣Ｙ５１

-64318		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
86,409 		 100
[  97.4]
88,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,700 
b (　           ) 
93,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
123,501 		 100
[ 131.9]
93,632 
93,600 
c (　           ) 
96,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
94,563 		 100
[ 106.5]
88,792 
88,800 
d (　           ) 
57,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
82,616 		 100
[ 100.4]
82,287 
82,300 
e (　           ) 
93,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
133,317 		 100
[ 148.3]
89,897 
89,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　 +14.7 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +4.8 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +13.4 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,400 円／㎡]  



大垣 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,344,683 
2,090,180 
8,254,503 
7,665,000 
589,503 		 （　0.9460）
557,670 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     10,327,222 円　　　　（　     36,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ4 550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   500 ％   500 ％   282 ㎡     10.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 区画貸しの店舗・住宅で１階店舗は約１６０㎡のフロア貸し、２階～４階の住宅は各階約６５㎡の２ＤＫが２戸で合計６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一般的な店舗・住宅仕様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
2,600 
416,000 		 4.0  1,664,000 
1.0  416,000 

 2～ 4		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,300 
169,000 		 2.0  338,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.00 
100.0 
550.00 

923,000 		 2,678,000 
416,000 
⑨年額支払賃料        923,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,076,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,076,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       886,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,189,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,678,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          416,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         130,125 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,344,683 円　　　　（　        36,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-542		 3,413  
(   3,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,682 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-520		 2,306  
(   2,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,427 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大垣 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 332,280 円  　　　       11,076,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,090,180 円　（　　　　　　         7,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,665,000 円  
（　　　　　        27,181 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,344,683 円      
②総費用 2,090,180 円      
③純収益　①－② 8,254,503 円      
④建物等に帰属する純収益 7,665,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 589,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 557,670 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,327,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市本町一丁目５３番
 2002000388932-0000
2 　大垣市本町一丁目５４番
 2002000388933-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大垣 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大垣 5-4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大垣市本町１丁目５３番外
 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,500)

1:3		 店舗、住宅兼倉庫

Ｓ3		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ熟成した
商業地域		 西10.5m市道 水道、ガス、下水 大垣

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 大垣駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は市街地中心部に近い既成商業地で商況は停滞しているが、地価は割安感・値頃感もあって下げ止まっ
ていると思われる。今後、中心商業地の地価の動き如何により、地価の上昇局面へ向うものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地に所在する既成商業地域と思われる。主な需要者は地場の個人商店主ないし中小の商事会社が
見込まれる。当市では大垣駅南口や北口周辺に繁華性の高い商業地域が形成されているが、背後商業地である近隣地域
周辺は客足の流失が続き商況は停滞ぎみである。ただ、近隣地域周辺の地価は、長年の下落により割安感・値頃感が出
始めており下げ止まったと思料する。商業地の取引は個別性が強く中心価格帯を見出すことが難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用では、類似地域の４事例を用いて商業地特有の要因を適切に把握して、精度の高い比準価格を求
めた。一方、近隣地域は背後の既成商業地のため想定建物のテナント需要が限られ、十分な賃料収入が得られなかった
。収益還元法ではこれらの要因を反映して収益価格は低位に試算された。本件では指標性に優る比準価格を重視し収益
価格も考量して、代表標準地との秤量的な検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[142.5]		 [100.0]
100		 86,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大垣駅北口は大型商業施設の集客力により繁
華性を維持している。他方、南口方面は商況
が停滞ぎみで再開発事業や土地区画整理事業
が期待される。

特段の変動要因が見当たらず商況は停滞ぎみ
であるが、割安感・値頃感があって地価は下
げ止まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +11.1
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大垣 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大垣３３

-57175		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
b 大垣Ｙ５１

-64318		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
c 大垣Ｙ５１

-65120		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15.3m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 大垣Ｙ５１

-68599		 大垣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
94,563 		 100
[ 106.5]
88,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,800 
b (　           ) 
93,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
133,317 		 100
[ 153.2]
87,022 
87,000 
c (　           ) 
75,583  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
87,252 		 100
[ 100.7]
86,645 
86,600 
d (　           ) 
84,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
91,915 		 100
[ 102.4]
89,761 
89,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +13.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  -8.8 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,100 円／㎡]  



大垣 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在して再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,344,778 
2,094,298 
8,250,480 
7,665,000 
585,480 		 （　0.9460）
553,864 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     10,256,741 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大垣 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ4 550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   500 ％   500 ％   282 ㎡     10.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階共同住宅各階２戸（２ＬＤＫ：６５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
2,574 
411,840 		 5.0  2,059,200 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,340 
174,200 		 2.0  348,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.00 
100.0 
550.00 

934,440 		 3,104,400 
0 
⑨年額支払賃料        934,440 円　×　12ヶ月　＝　      11,213,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,213,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       897,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,316,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,104,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,344,778 円　　　　（　        36,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大垣
　　　　-520		 2,306  
(   2,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,562 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,585 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,574 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大垣
　　　　-535		 2,124  
(   2,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,776 
c 大垣
　　　　-544		 2,376  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]
2,418 
大垣 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 336,398 円  　　　       11,213,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,094,298 円　（　　　　　　         7,427 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,665,000 円  
（　　　　　        27,181 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,344,778 円      
②総費用 2,094,298 円      
③純収益　①－② 8,250,480 円      
④建物等に帰属する純収益 7,665,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 585,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 553,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,964 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,256,741 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大垣 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大垣市本町一丁目５３番
 2002000388932-0000
2 　大垣市本町一丁目５４番
 2002000388933-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考