令和6年1月12日　提出 大垣 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -29 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市美和町字西縄１７２９番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、事 業所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大垣 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中心市街地外延部に位置し、今後も緩やかに住宅地域として熟成度を増すものと予測される。なお、 地価水準は市内住宅地の中で、値頃感が出始めており、今後は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地及び外延部住宅地域。需要者の中心は市内 に地縁性を有する個人層。当該地域は駅徒歩圏外の外延部住宅地域で、駅徒歩圏内のマンション分譲及び郊外部の戸建 分譲と競合関係にある。なお、既成市街地のため土地供給圧力は少なく、土地の需給関係に崩れは見られない。周辺部 での中心価格帯は、土地は１０００万円～１３００万円、建売分譲住宅は２８００万円～３２００万円と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性が強い同一小学校区内の住宅地事例を採用しており実証的でかつ規範性が高いと思料する。なお 、周辺部では家族向けの賃貸用アパートも見られるが、需要者の中心は戸建住宅であること、さらに対象標準地規模で のアパート経営は見られないため収益価格は試算しなかった。よって、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、 県全体に比べ減少率は低い。また、高齢化率 は、県全体より低いが、上昇傾向にある。 特段の地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％