令和6年1月12日　提出 大垣 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -24 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市木戸町字北浦１２０２番１外 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 中、農地も残る住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 大垣 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大垣駅西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺でミニ開発による分譲が見られるが街路条件が劣る住宅地域である。農地や未利用地も残るため今後も宅地 化が進むと予測するものの地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大垣市内の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは市内西方中心部寄りの住宅地域。需要者は市内に 居住又は勤務する３０～４０歳代の一次取得者層である。中心部への接近性等の利便性は良好であるが道路が狭く、行 止り等街路条件が不十分であることから居住の快適性は劣後し住宅地として人気は乏しい。当該地域の中心価格帯は、 土地は６０坪程度で９００万～１，２００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万～３，０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が主体の地域であり共同住宅も散見されるが、需要者は自己居住目的の中堅個人層。売買市場は自 己使用目的が大部分で居住の快適性等が重視される。本件は大垣駅南西方の住宅地取引を中心に査定しており比準価格 の説得性が高い。対象標準地の画地規模では事業収支の観点からも共同住宅を想定することは非現実的な為収益還元法 は非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減であるが老年人口は増加の一途 。市内の建築着工件数は概ね横ばいであり、 地価動向は駅徒歩圏や人気の学区では上昇傾 向も見られる。 特段地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.9 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％