令和6年1月12日　提出 大垣 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -22 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市熊野町４丁目８７番 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大垣 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅北西方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は静態的で周辺には農地も残るが、街区が整然とした住宅地域であり居住環境は良好であることから、 地価は今後も概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大垣市内の住宅地域であり、特に、価格牽連性が高いのは、大垣市北西部の住宅地域である。需要者の 中心は、３０歳代後半以上の当市居住者を主体とする一次取得者である。当地域は、市の中心部からは離れるが、街区 が整然とし商業施設等へのアクセスも良い、居住環境が良好な地域であり、需給関係は概ね安定的に推移している。土 地価格は１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存するのは、居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、比準価格の試算では、標準地と類 似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収 益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.5] [100.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は微減傾向にあり、全般的な住 宅地需要はやや弱いが、大垣駅周辺の利便性 の高い地域等は堅調に推移している。 地域要因は静態的で、特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  -3.3 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％