令和6年1月12日　提出 大垣 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -11 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市笠木町字吉海道３２０番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等も見られる 住宅地域 北4.3m市道 水道、下水 大垣 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 大垣駅北西方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,172) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大垣市北西部郊外に位置する利便性にやや欠ける住宅地域であるが、周辺では総額を抑えた建売住宅の建設が継 続して見られ、住宅地域として熟成しつつあり、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域であり、価格牽連性が強いのは大垣市北西部の住宅地域である。需要者の中心は市内 に居住又は勤務する一次取得者層である。駅、小学校から距離があり、街路条件もやや劣るため住宅地としての選好性 は高くはないが、大垣市内の住宅地としては価格帯が比較的低位で値頃感があり、一定の需要は見込まれる。土地価格 は５００万～９００万円程度、新築戸建分譲は２０００万～３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大垣市北西部の住宅地事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、対象標準地の画地の状況等 を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域 は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的と認められるので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大垣（県） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰等による先行き不透明感は残るもの の、駅徒歩圏や利便性の高い地域の住宅地需 要は比較的安定し、二極化、選別化が進行。 総額を抑えた建売住宅等の供給は継続してお り、住宅地域として緩やかに熟成しつつある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％