令和6年1月12日　提出 大垣 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市開発町３丁目１７番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる新興の住 宅地域 北6m市道 水道、下水 大垣 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅北東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大垣市北東部の区画整然とした郊外住宅地域で、今後も郊外住宅地として熟成度を高めるものと予測 される。なお、小学校、駅等への利便性が劣るため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市北東部方面の住宅地域。需要者の中心は住宅一 次取得のサラリーマン層。当該地域は区画整然とした居住環境良好な住宅地域であるが、特に小学校への利便性が劣る ため、子育て世代での人気は低く、また農地の宅地転用など、新規の宅地供給圧力は強く、引き続き需給関係に崩れが 見られる。当該地域及び周辺部では更地分譲が主体で、中心価格帯は土地で６００万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一小学校区内の事例を中心に価格牽連性が認められる周辺部の住宅地事例を採用しており、実証的でかつ 規範性が高いと思料する。なお、周辺部では賃貸用アパートも見られるが、対象標準地規模でのアパート経営は見られ ないため収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上 記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.4] [100.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、 岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢 化率は、県全体より低い割合であるが、上昇 傾向にある。 特段の地域要因に変動はない。なお、市街化 区域内農地の宅地転用が多く、宅地供給圧力 が強い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％